浙江金华：典型的地级市去房价泡沫

如果你看看国家统计局最近发布的70个城市的房价数据，我们可以看到，房价下跌最明显的城市主要是深圳和厦门。但除了这两个城市，在房价下跌的城市名单中，我的家乡金华是一个相对频繁的城市。金华目前的房地产市场正处于挤压房价泡沫的阶段，其分析实际上可以延伸到中国许多地级市的房地产市场。

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去年下半年，金华楼市进入降温通道。图片/视觉中国

金华进入冷却周期的中期

历史上，金华的房价也大幅上涨了几轮。特别是在2011年全国推出限购政策时，浙江省的控制政策最为严格。金华也在这样的限购行列中。当时最严格的时候，包括金华以下的县级市永康，也是限购。可以看出，当时房价被严重炒作。

后来，金华房地产市场的表现相对平静。这种平静大约是在2014年到2016年，金华的房价总体上是可控的。2016年第四季度，市场变得疯狂，这也可以在国家统计局的数据中得到证实。当时金华房价指数涨幅甚至超过1%，个月高达1.7%、1.9%。类似于房价上涨过快的现象，其实全国很多地级市，或者三四线城市都存在。

2018年下半年，房地产市场的平静出现。这个时候主要有两个信号。第一，当时全国棚改政策调整的说法很多，尤其是房价上涨过快的城市，基本都会改革货币化安置政策。第二，当时金华的房价也达到了很高的水平，很多项目的平均价格在1.8万元/平方米左右。在金华本地人眼里，这个平均价格其实很高。即使是上海周边的一些城市，平均价格也没有上涨到1.8万元/平方米。

因此，后续市场的降温趋势更为明显。与厦门相比，厦门是本轮楼市泡沫破裂最大的城市，或降温最明显的城市。其实金华和厦门差不多。例如，2018年11月，厦门新建商品房价格指数跌幅为0.5%，全国跌幅最大。金华、温州、天津新建商品房价格指数下跌0.3%，属于跌幅并列第二大城市。2018年12月，金华也是跌幅第二大的城市。因此，目前金华楼市的走势非常明显，基本进入了降温周期。

金华三大热点板受到买家的青睐

在这一轮房地产市场运营中，金华买房的人仍然是当地人。当然，这里提到的“本地人”主要有两种，一种是小概念，即原金华县的买家，另一种是大概念的金华买家，特别是指义乌等地的投资者。相对而言，金华仍然是一个区域性的城市，而不是一个全国性的房地产投资城市。从房地产市场的交易热点来看，主要是以下部分。金华有没有小巷子。

一是居民区最密集的湖海塘板块。它的规划也不错，这个板块，即使没去过金华，看这个名字也几乎可以猜到相应的规划。从全国来看，这有点像长沙梅溪湖、无锡滨湖新区等地区。这类区域是金华相对密集的住宅交易板块，当然也有一部分是搬迁安置房。对于这类地区，过去有过大幅上涨，但从房地产市场本身来看，过分追求自然景观的概念往往是不可靠的。

金华万达6号楼好多鸡

第二个是多湖金融区。这个地区过去的表现非常普遍。许多年前，只有一个孤独的房地产被称为“三江国际花园”。然而，在过去的两年里，“丑小鸭变成了白天鹅”，特别是万达广场开业后，这些地区的规划得到了显著改善，甚至在2018年也出现了地价高于房价的地王拍卖。这些地区的房价仍然相对较高，但由于良好的工业和商业基础，所以动力仍然很强。

三是金义都市区。该地区位于金华金东区与义乌市的交界处，一般是几个乡镇的整合，包括香、孝、傅村等。这个地方可以成为房地产的热点板块，与产业定位密切相关。这里可以引用一个排名。广州在2018年全国快递业规模城市排名中排名第一，金华排名第二，金华排名第二，上海和北京排名第二。为什么金华作为一个地级市，业务如此发达？原因是周边义乌贸易产业发达，金义都市区有阿里巴巴菜鸟网等基地。因此，这类地区也成为近两年金华人购房的重点板块。

未来，金华房地产市场将有增长机会

这一波楼市降温，自然让我们金华人更加关注下一个楼市。当然，客观地说，即使房价下跌，也不一定会下跌到哪里。说白了，很多所谓的下跌，其实是过去涨得太快，现在已经进入了良性调整的过程。特别是类似地级市的平均价格一般超过1.5万元/平方米，往往与房价收入比等指标不匹配，自然会有下跌的可能。既然是正常的调整，我们金华人就不用太担心了。金华婺城三路口有服务。

金华楼市未来走势如何？关键是要善于发现楼市的规律。事实上，说到金华，我们可以比较浙江嘉兴和浙江金华。这两个城市的本质区别是什么？其实差别很大。即使房地产市场下跌，嘉兴也有机会随时反弹，因为它接近上海的位置，有很大的空间与上海接轨。但金华不同，本身不是全国性的城市，当地房地产市场的主力军也主要是当地人。此时不能高估当地的消化能力。如果我们能够认识到这些内容，那么对于房地产市场来说，后续的趋势更容易把握和判断。

严跃进(易居研究院智库中心研究总监)

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