没想到珠海最有价值的地段就在这里

综合体航母呼之欲出

每个城市的符号和地标都矗立在最有价值的地区，既是地理中心，也是资源中心，直观地体现了城市完善的配套设施和优质硬件。

九洲大道作为城市中轴线的明星大道，位于珠海众多城市地标。

九洲大道吉大段是珠海传统的CBD商务区。除了早期一排排的高端写字楼、国税大厦、粤财大厦、光大国际贸易中心、财富商务大厦外，近年来商务区增加了多座甲级写字楼。中信南航国际广场、泰福国际金融大厦、宇海环球金融中心、恒天国际大厦、中海广场由东向西分布。

但是商业模式还是比较单一的，还是百货 大型超市的商业形式组合。近年来，珠海免税和国际贸易海天城升级了商业形式，增加了餐饮、休闲和儿童娱乐，以抵御电子商务和购物中心体验式商业的影响。

九洲大道西段拱北区汇集了集高端住宅、商业街区、酒店式公寓于一体的大型综合示范区，如富华里、格力广场、格力樟脑、中铁诺德国际、九洲路。

随着城市地位的不断提高，珠海正在大力实施旧城改造和新区建设。

但主城区土地供应稀少，旧改规划成为城市发展的重头戏。

城中村改造、旧厂西移、烂尾楼复苏、旧社区更新等提升城市品位的项目稳步推进，为珠海城市化进程和改善生活环境按下了加速键。

城市工厂逐渐向西迁移，地块改造，最大限度地释放区域价值。一个新的城市中轴线正以重生的态度逐渐呈现给公众。

2017年6月，珠海发布了《珠海市住房和城乡规划建设年报(2017)》，其中规划面积约100万平方米的城市巨头九州贸易中心最受期待。

2018年12月19日，珠海市住房和城乡建设局公布了《珠海市香洲区A104d编制单位（九洲贸易中心）控制详细规划修订》的批准前公布。九洲贸易中心的范围已经建立，发展蓝图也越来越清晰。

九洲商贸中心规划范围北临板樟山，南临粤海中路，西临前山立交、永安三巷，东达迎宾南路，总规划面积约3.68平方公里，总建筑面积479.32万㎡，由商业商务中心、文化旅游服务中心、综合居住区三部分组成。

空间规划结构

珠海莲花路2023

A104d编制单元四个地块规划

整个九洲贸易中心以九洲大道为动态活力轴，包括保利达广场、中岛毛纺厂、东南丝绸厂、丽珠制药厂、恒信、工业玻璃厂等13个以旧工业厂房改造为主的“三旧”项目，吸引了许多大型、大气的房地产巨头看到潜力和未来，提前参与城市建设运动。

主城区综合体商业航空母舰即将出现。这些商业综合体在一定程度上促进了区域商业的发展，刺激了城市的经济增长，提高了城市的综合价值。

九洲商贸中心的宏大规划和巨额投资将结束珠海分散、规模小、核心商圈聚合力弱的局面。

作为九洲商贸中心的第一个项目，中海富华里成功实现了拱北迎宾北路零散街铺、莲花路集中街铺、港口广场 从传统的商业模式向更高级的商业综合体模式升级的百货业态，定调了九洲商业中心商业区的档次和辐射范围。

目前，九洲商贸中心综合体项目已如火如荼地开工建设，其中国维中央广场和富力新天地旧改建工作已进入白热化阶段。

九洲商贸中心旧改项目总结总结

未来两年，拱北商务写字楼、酒店式办公、公寓产品将大量问市，进一步盘活土地价值，既是机遇，也是挑战。

以写字楼为例。如果项目选择散销的盈利模式，会对后期的物业管理、业态和环境造成一定的破坏，容易导致整体运营一致性不足，价值最大化。

供过于求会导致租金上涨乏力。夏湾有大量新的写字楼进入市场，九洲商贸中心综合体写字楼将对珠海整体写字楼市场产生明显影响。

拱北一直是投资公寓的出路。以小而广泛的投资，租金回报是可以预期的。它具有办公、自住、租赁、投资、学习陪伴、养老金等强大功能，长期进入人们的需求视野。

但未来酒店办公形式公寓供应量大。虽然不占购买名额和贷款资格，但综合税费加起来差不多15%，没有落户和学位，商业水电物业费，贷款期限短，转让税高，升值慢，资产收入不如住宅。

拥有70年产权和住宅属性的公寓稀缺。如果在核心地区有学位，绝对是处级养老金。

可见，未来区域投资需求的客户，只有经常梳理市场，才能筛选出局部机会。

国维中央广场-65万㎡超大城市综合体

国维中央广场是丽珠制药厂的改造项目，是国维集团继横琴梧桐树大厦之后的又一个城市杰作。规划建设集写字楼、酒店办公、住宅、商业、旅游、中学为一体的城市综合体。

项目分成A、B、总建筑规模为392750.53㎡，286713.97㎡。其中，地面建筑面积290020.53㎡（住宅109398.58㎡，办公146457.22㎡，商业28651.44㎡），地下建筑面积10273㎡。建筑密度为6.87%，建筑密度为36.72%，绿化率为25%。

C地块是一期开发，是集商务办公、酒店办公、高端住宅、特色商业街为一体的综合性地块。

占地约4.2万㎡，总建面约39万㎡。Artdeco建筑风格设计，4栋住宅 由四栋酒店式公寓组成。

1.靠近桂花南路、2、3、5号楼为商务办公和酒店式办公产品，建筑面积约43-73㎡；后面6、7、8、9号楼是高端住宅产品，建筑面积约72-267㎡二至四房，3.1米高，营造全套房的生活空间。

三层平台设计空中特色园林，地下设置入口大堂，让客户体验高标准享受的各个方面。

▲图中最高的建筑是C地块222米高的云行政大厦

据了解，C地块预计将于今年9月预售5号楼，目前已出地四层，推出43-73㎡单人公寓及一房一厅户型，具体开盘时间待定。

▲C地块5号楼

A地块将建成350米国际5A甲级写字楼，刷新珠海新的天际线。

层高3.9米，4.5米，约43-323米㎡超高利用率办公楼具有商务办公、商务会议、展览、高端商务、顶级酒店、天际俱乐部、旅游等功能。

最大的亮点是顶层的“旅游城市”，拥有世界上最高的游泳池之一，也是珠海唯一的天际无限游泳池、商务停机坪、俯瞰城市的天际观光台、特色花园、休闲娱乐等设施，将成为世界顶级的“国际旅游城市”。

B地块为教育用地，由国维集团出资建设公立高级重点中学，可容纳12个教学班，约500名学生(计划于2023年9月1日交付)。

为了积累人气，该地块推出了一个特色集装箱创意商业街区——嗨森里，主要经营简单的餐饮、便利店等。根据现场销售情况，该商业广场将在三年后拆除，并按原规划建设中学。

▲嗨森里

▲项目城市展厅

富力新天地-21万㎡高端城市综合体

前身为恒信工业城，将建成集写字楼、精工美宅、城央公寓、风情商业街为一体的21万元㎡高端城市综合体建成后，风情商业街集高端餐饮、精品百货、娱乐、休闲等多元化业态于一体。

16813.19建设用地面积㎡，容积率为9.76，总建筑面积约为216480.50㎡。地面建筑面积165373.14㎡，51107.36地下建筑面积㎡。

中岛毛纺厂改造项目-龙光操刀

3月22日，珠海市自然资源局宣布修订中岛毛纺厂城市更新项目控制规定。

根据公告，项目更新改造后为纯商业用地，用地面积为9127.94㎡，土地利用的性质是商业 建筑面积72932.24酒店业用地，容积率7.99㎡，商业占85%，酒店占15%；6528.56“补公”用地面积㎡，其他居住区的服务用地面积为2326.24.24㎡，建成后，产权将免费移交给政府。

据了解，该项目由龙光地产建成，大型桩机已进场开工。

保利达城市更新项目

改造项目为原富华厂房改造，是香港保利达集团拟投资8000万美元，也是香洲区重点推进的大型外商投资项目。

地块围挡多年，仍有56栋厂房未拆除，无动工迹象。据了解，该项目预计将于年底开工。

珠海市自然资源局于去年12月18日公布了保利达城市更新项目控制规定的修订和批准。

根据公示数据，保利达广场项目已由两块土地合并归宗。商业用地 38416商业用地㎡，建筑面积为198775.9㎡，容积率5.17，绿地率20%，建筑高度220米，停车位1200个。此外，建筑面积为3600㎡二级邻里中心(建成后免费移交政府)。

纬丰国际投资广场更新项目

珠海市住房和城乡建设局于去年12月19日公布了纬丰国际投资广场更新项目控制规定的修订和批准。

原用地单位为东南丝绸有限公司，现由铭原贸易发展有限公司投标取得，占地面积20015.87㎡，珠海经济特区世界电子有限公司现有产权单位申请对该地块进行更新和改造，并补充6570.377块土地㎡，剩余项目开发用地13445.5.㎡。

现有地块的建筑今后将被拆除重建，建成商业写字楼、幼儿园。

▲图片来自香山网

九洲商贸中心及周边新房价格35000-43000元//㎡二手楼龄28500-32000元/㎡左右。

周边一手房价(珠海房地产窗口收集制表)

周边二手房价(数据来源安居客)

九洲贸易中心前山大桥附近有一个未完工的建筑改造项目。根据详细的控制规定，未来至少将提供20万套住宅。目前，该地块仍有未拆除的村庄和未完工的房屋，现场有龙光房地产围栏。

未来主城区的价值高地将出现在拱北综合体阵营。不要用当前的房价来判断未来。当前的价格和政策只是未来五年房价推导的前沿。

本文心得: