权威专家分析:全款买房还是贷款买房?这才是真相

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问

提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五唯一精装，房本只有老公，余60万贷款。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有贷款记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次贷款人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？问题三：您觉得光辉里怎么样？谢谢

回答：全款抵押走经营贷更合适，先找垫款公司过桥上半年会回暖，问题不大光辉里属于上车盘，户型都紧凑，得房率高，其中板楼户型比较方正。价格合适可以书

提问：房姐您好现在手上有500现金有年化10%-15%的保本理财渠道请问是投资房产还是投资理财收益更高？

回答：年化10以上的保本是要打问号的对于cf职业玩家10左右的资金都是可以利用的，收益和理财不是一个维度再来说点干货，分析下买房利润的高低，其实取决于三块因素：1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积；2.杠杆的高低；3.最后才是融资的成本（利率）。为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9%的最低按揭了。买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本

提问：首套房，拟想投资和保值角度买房，其次考虑居住地点（海淀工作）。首付资金600万左右，是买新房还是二手房？哪些小区合适？请房姐推荐

回答：海淀是一个整体溢价的区域，想找投资回报率高的标的，会非常困难。建议是倒推面积单价，8*100的地铁次新，7*120的地铁老小区，然后再缩小范围这些地段可以关注下，九龙山、双井、望京、金台路、朝阳公园等地段次新2-3居。

提问：房姐好！我山东省三线城市，名下五套房，估值一千贰佰万元。其中本市三套，青岛黄岛区一套，济南一公寓。有一独女，21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论，重庆地产小密圈学员。有一想法，请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一，拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子，三室两厅120左右，房姐说过，这区有升值空间。且女儿也可以住，离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等升值，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区学区房，一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多邦忙分析！

回答：子弹900，更好的方案是300北京，300深圳，剩余300买入重庆和沈阳。北京解决自住问题，深圳博高收益和人口红利。重庆是鬼牌，可以长持。沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时，最好的买入时机就是现在。大仓位放在一线，小仓位分布在二线，保驾护航。年底是比较好的淘笋时机，现阶段选筹多考虑租售比。

回答：1.成都郊区2003以前房产属于出售评级2.沈阳98年房产出售3.双井起步800万以上4.东三环老公房上车盘进入【小鸡啄米】阶段，双井附近带电梯老校区普遍6.5+不是6万5.你的条件不明

提问：房姐您好我目前有一个长沙的学区房全款大概130万天津有一个123万机场附近的房子还有一个怀来的商住这个商业贷款和长沙房租抵消了现在手里没现金贷款天津每个月5300想年底近期信用贷sf加商贷买个大厂的商住主要是计划几年后过去发展开公司明年下半年再抵押长沙贷款付sf公积金贷款在常营或东坝买个二手房因为刚需自主目前北京房租每个月六千还得在北京工作三四年但不知道这种银行能不能批我应该如何规划

回答：从既有的情况和提问的思路来看，最重要的的事情是「先解毒」。1.长沙房产详情需要列举，全款可以抵押出来。2.天津机场附近坑盘，可以挂牌出售，看出售情况。3.怀来商住天坑挂牌卖掉。4.大厂商住又一次天坑，别乱折腾。5.明年下半年也许两居首付变一居了。6.没有一个地方是对的，先格式化重装系统

回答：朝青比较优质的价格的盘主要是国美第一城和天鹅湾，基本是4*300或者6*200的类型，这两个成长性也相对不错，相比罗马，润枫水尚一类更有潜力。 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，500-1500总价的标的随机出现，重点还是看具体的选筹。北京可以操作接力贷如果有sfsd贷款好，没有sfsd建议全款抵押买。

提问：您好，我的情况是这样的，在北京有一套自助住房，手上有现金，想在北京再入一套，投资和自住兼顾，草桥欣园98年房子，目前报价5.88w一平，这个房子有400w的银行抵押，需要帮助业主解抵押再交易，请问这套房子能买吗，帮业主解抵押有风险吗？如果选二手房您建议的区域，还有新房建议的区域，谢谢

回答：选筹需要看你的资金情况我在详细说下这类标的如何处理1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐好！本人情况：家庭三套，通过大法，本人名下一套卖出（流程中，12月过户完成），需在知春路买一套两居或三居用于孩子上学（家里倾向三居，预算800），想问一下对这一片房子未来的看法，另手里还有300，用父母房票投资房租好易出手的区域有何建议以及抵押贷的操作方法

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。如果是为了学区买越小越好，投资可以更多关注朝阳版块 ，你的资金在朝阳也更容易掏到笋盘

提问：房姐，您好，我在回龙观龙锦苑东二有一套两居室，明年7月1日满二，苏州科技城有一套94平的小三居，我在西二旗上班，我爱人在大望路上班，目前租房在西坝河附近，现在有换房的打算，想听听您的意见，主要想把这些资产重新配一下，满足自住需求先，兼顾一些投资需求

回答：优先考虑10号14号线东段看你的资源找市场做匹配。如果看总价600以上就望京片区，14\/15号线支撑；总价600以内主看金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线其次平乐园十里河，从14号线出发分流。

提问：房姐你好！我有两个问题：

1、我看你之前的帖子，沈阳的房子现在均价还不到1万，是可以吃进吧？

2、不知道你了解不了解秦皇岛，均价1.08万了，还能买进么？

回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。沈阳是所有二线省会城市中单价最低的，属于全国洼地。

提问：房姐，沿海赛洛城这个小区怎么样啊？三期看起来挺好的，均价多少能入？

回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级，苹果社区也有不少6万多的。 上车的四大要素： 买到 贷足 确定性 两居 建议优先两居老公房。

提问：房姐好，本人房产投资小白，已婚，夫妻双方都是北京户口，无贷款记录。前一段时间工作调动，出售一套自住商品房，500多万。请问，现在做怎样投资比较合适？工作地点在丰台青龙湖这边，这边的新盘能否出手？谢谢。

回答：如果还款能力没问题，500万，可以优先买1000万左右的双井次新大面积三居，另一个值得推荐的板块是望京。单价尽量控制在7.5万以内的标的。

提问：房姐，好，夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五唯一）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层）孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案１、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付３、两套都卖，可得一千万。现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢

回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的学区房（也不自住，出租后自己租个大的）。1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。

提问：你好，本人首套，亦庄上班，经开汀堂，禧瑞天著，和悦华锦。从学区，商圈，交通，保值角度哪个性价比较高。

回答：和悦华锦这几个属于基本配置，稳妥性强调。如果在意居住品质，要看你的个人要求。投资性价比的话，望京次新更有投资价值建议投住分离

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