降价也带不动销量:平原新区集体哑火

最近，“降价”成为房地产市场的关键词。

当市场下跌，开发商融资成本增加时，主要房地产企业推出了全面的营销手段——低价成交量，希望通过降价和首付分期付款确保资金回报，确保现金流的稳定。

9月初，开封西区一个项目的高层空白直接跌破7000元。这似乎是一场雷霆万钧。震惊的不仅仅是买家，还有房地产企业。随后，另一个项目紧跟“降价”潮流，推出高层7000元。到目前为止，郑州周边地区的房价开始下跌，许多房地产企业纷纷降价以获得数量。

理想是丰满的，但现实是骨感的。即使房地产市场处于横盘震荡期，有时房地产开发商也不买账，低价成为房地产企业一厢情愿的销售口号。

平原新区作为“郑新荣成”桥头堡，就是一个生动的例子。当低价无法换回销量时，平原新区迅速降温，提前迎来寒冬腊月。

“郑北”新区上演《平原枪声》

在价格方面，平原新区一直是“低人一等”。

下半年，蓝光开启了平原新区的第一枪

恒大、碧桂园、绿地等知名开发商作为平原新区的先驱，在早期就大声打出了旗号，迅速炸毁了整个地区，吸引了大量刚性需求者和投资者。

然而，随着“郑新荣成”步伐的放缓，区域内市政配套建设落后，郑州住宅项目相继开放，2017年下半年后平原新区不温不火。直到今年蓝光凤湖长岛国际落户开业，为已经消失在郑州视线中的平原新区增添了一把柴火。

项目高层精装8500、洋房精装1万元进入市场，试图通过高度的宣传和规划吸引溢出市区的购房者。因此，它是平坦的，远未达到20个蓝光雄心勃勃的开放小目标。第一枪直接哑火。

据笔者实地考察，距蓝光开盘近3月，第一期仍有大量房屋出售。面对销售部门拥挤、客户稀少的现状，笔者还为平原新区第二个更高端的项目永金府出汗。

降价成潮，华润开了6XXX的第一枪

华润置地平原府紧随蓝光。

平原政府的位置不是很好。和蓝光凤湖长岛国际一样，它位于平原新区的边缘，远离核心区域，西临107国道，远离凤湖。生活环境和周边商业设施都远远落后于其他项目。然而，“前人种树，后人乘凉”。华润置地吸取蓝光开盘教训后，以6000多个空白价格进入市场，直接将房价拉回平原新区两年前的水平。

华润置地本来想以低于该地区的价格优势获得一个好的色彩，但事与愿违。前期宣传力度小，区域条件差，市场还是不买单，导致项目客户储蓄严重不足，直接影响了平原府的去化率，依然没有摆脱缠绕在蓝光上的开盘厄运。

随后，周边项目纷纷降价出售

对于不成熟的新区，尤其是远郊地区，降价已成为燎原之势。面对华润置地平原政府的毛坯价格，为了保证年终收款，抢占已经稀缺的意向客户，已经开盘定价的各大项目纷纷降价，追求数量。

然而，降价是一门学问，一点粗心就会成为公众批评的对象，“销售部门被砸”和“房地产企业被采访”等事件在不久的将来也很常见。为了避免类似的情况，特价房、清末、精装空白已成为伪装降价的最佳保护伞。

恒大85折促销，碧桂园凤凰湾渠道价格6700清末，当地房地产企业建设比华丽庄园二期更直接。在降价到6800的同时，也提供了3万个停车位的折扣。简而言之，在这一波市场中，谁减少更多，给予足够的折扣，谁可能卖得很好，可以像万科一样“低调生活”！

平原新区低价卖不出去。

在平原新区房价垫底的同时，其整体去化数据也保持了惊人的垫底成绩。

6字头，不限购，品牌和环境都有，但房子还是卖不出去。笔者认为，归结于区域，无非是以下几点:

1、市政配套设施落后

在之前的文章中，“两只狗探索市场，8500精装平原新区，如何成为房地产萧条？”在这篇文章中，作者对这种情况做了一些解释。多月后，除了恒大悦世界的开放为平原新区增添了一点知名度外，其整体配套设施仍在原地，没有实质性进展。

特别是平原新区流行的龙凤大道和龙凤大桥，据了解，其规划方案已被杀。目前，平原新区最大的卖点——“30分钟直达北龙湖”已成为房地产顾问和众多项目的口头承诺，成为一纸空文。

2、走马观花的观房群体

作者的朋友曾在平原新区一个项目的客户拓展渠道部工作过。据他介绍，在一段时间内，为了最大限度地提高销量，平原新区的一个项目实施了100个佣金。

为了完成任务量、绩效考核和“盲猫遇到死老鼠”，实现一个月轻松赚一万多元的小目标，客户穿梭于郑州的街道和小巷。不管你有没有意向，只要你同意，直接把车拉到售楼部看房。

然而，这种试图“量变导致质变”的做法并不明显。归根结底，这是因为距离，因为看房者主要是叔叔阿姨。有时几位老人一起去平原新区宏伟的销售部参观。在享受了一站式的吃、喝、玩服务后，他们总能巧妙地将房地产顾问抛出的购房话题引向生活，或者直接坐在那里静静地喝茶聊天。

拓科终于明白了，“如果不是每天都有规定的看房配额，我就不会在叔叔阿姨的圈子里来回辗转反侧；如果不是为了小礼物和销售部的新鲜感，叔叔阿姨们就不会傻傻地坐着看房车，花大部分时间和我一起来这里！”

由于销量惨淡，渠道成绩差，这位朋友和其他拓客一样早早离职，转行到美容行业。

看房项目的叔叔阿姨们

新乡大学城喝茶

3、边站的位置和瞬息万变的限行政策

平原新区项目高，但规划可能不高。2010年，河南省政府批准建立平原新区，2013年更名新乡市平原城乡一体化示范区。虽然只是换了个名字，但是定位降低了，属于新乡，不属于郑州的管辖范畴。而且，几年前，开发商越来越远地大喊“郑新融城”，消失在郑州维权的呐喊声中。现在很少听到关于融城的好消息。

大车在长江路上来来往往

黄河也成为制约郑州与平原新区乃至新乡交流融合的最大障碍。据了解，目前平原新区只有一班城际公交车到郑州刘庄新北站，这意味着无论是内外，其出行方式完全依赖私家车，交通绝对是阻碍区域发展的严重伤害。

此外，郑州限行政策最近再次升级。四环、单双限行、双休限行让已经在远郊购房的购房者更加头疼，尤其是郑州北三环和北四环地区面积大，公共交通设施薄弱，让在郑州北部地区购房的购房者感到凉爽，无法享受地铁和成熟的交通配套红利。

可以说，新一轮的限行政策直接让平原新区的刚需群体在通勤上“死”。

4、二手房出售难度大

自古以来，新区就不乏投机者。平原新区的项目大多是投资者购买的，自住群体相对较少。

晚上没事的时候可以多去平原新区散步。毕竟有一个1800多亩的凤湖，风景比市区更美，风景宜人。去玩的时候，别忘了看恒大、碧桂园、绿城等商业住宅小区已经交付到凤湖周边。夜间的灯光率最能体现入住率。届时你会发现平原新区的空置房屋数量有多可怕。

此外，二手住房的交易量和交易价格可以更好地反映该地区的热度和项目销售。在二手住房交易平台上，平原新区有很多二手住房，但交易量很少。事实上，新房子的销售一直很惨淡，但也提到了二手住房。

二手房供应量远远大于需求，低于新房价格，投资销售找不到接收者。可以说，平原新区用事实坑了一大波投资者。

写在最后

平原新区的困境只是郑州远郊，甚至是郑州房地产市场的冰山一角。

回顾今年上半年，远郊地王频繁出现，知名房地产企业抢地，买家挤破售楼部，房价居高不下，使得郑州房地产市场非常热闹。现在仅仅三个月后，市场立即转向风向，取而代之的是土地拍卖、权利保护、销售部荒凉、远郊房价悬崖式下跌..

随着市场降温，楼市提前进入寒冬，四季度房子越来越难卖。随着全国环境越来越冷，许多房地产企业逐渐加快推送节奏，追求优先走量。至少目前来看，房地产的运行量是硬道理，房地产企业的回报才是王道。所以从郊区到主城区，降价打折的声音接踵而至。

事实上，每个地区都不可避免地会受到降价浪潮的影响。此时，房地产开发商应牢牢保持三环路，甚至四环路，不要轻易走出主要城市。大多数买家遵循“买不买”的规则，说实话，房地产开发商的观望情绪越强烈。每个人都想触底，但有多少人真的能在价格触底反弹之前果断行动呢？明智总是最少的一波人。

总之，希望买家在这一波市场中能更加理性，也希望郑州房地产市场能趋于稳定！

本文心得:

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