北京房地产市场：这些养老板不碰，价格上涨无力

我是北京房姐，一位资深房地产投资专家。你们见面很晚的军师为1万人买房提供了最好的解决方案。唯一敢于在房地产媒体上说实话的人！房姐属于实战学校，只说对你最有用的操作和建议

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问题:方姐姐你好:急着接外地父母去北京养老(户口已经投靠)，对石景山依翠园感兴趣。房屋状况如下:东北朝向、塔楼、1998年、一居室改为两居室、公房。按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好，缺光。子弹200准备接力贷款140落父母名下；婚前公积金贷款80买石景山老破小一居，婚后提前还款。目前贷款还剩一点。不用担心慢慢还...老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房(如果当时有宝宝)...父母担心2020年房价下跌或增加房产税，倾向于等待。请房姐检查一下(•̀⌄•́)

回答:鲁谷，我叫养老院区。密度低，街道干净，到处都是公园，社区米粉、粮油配套设施发达，但你想要现代商业，最近万达去一段时间，大餐饮基本在万达。总之，让你有一种远离现代城市、养活自己的感觉。但这也是石景山的问题，由于各种因素导致发展缓慢，现代商业是财富的象征，石景山的增值长期失败。依翠园的房子落差很大，从90年代到2002年，楼梯和电梯都有，彼此之间有一定的价差。房子一般，配套设施合适

如果4.2万-4.8万单价适合你自住，资产充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。北京的房价已经跌到了位，但是更倾向于买更低价的竹笋。北京和重庆一直是房产税的试点城市，不影响房价涨幅。另外，房产税有洞可破，不用担心。

问题:你好，方姐，首付不到150万。如果你在北京投资，你应该选择多少个地区或社区？投资自住比较好，不能住，先投资。

答:正常情况下，150买400左右的房子，这个区间首先要考虑的是保证房子的选择合格。四惠、甘露园、金台路、石佛营、十里堡、东风桥酒仙桥、南劲松十里河，从1.6号线延伸，均为可选类型。

问题:你好，我和爱人北京房山系统的年收入是30w。现在房价感觉下跌了两年。再加上疫情的影响，感觉现在是低点。我想买一套宫园小区的房子，手里拿着40颗子弹。我没有第一套资格。我想投资购买，但是首付不够。我需要利用高杠杆，所以还款压力会增加。每年纯利息还款7万，5年后出售。现在建议投资购买吗？

答:我不建议买。房山二手新房太多，同质化竞争严重，当地没有产业支撑。除非你自己住，否则将来很难卖掉。最好选择沈阳、成都、武汉等城市进行低首付投资，潜力不错

问题:天通苑西三区200平电梯塔感觉比东一区同户型便宜一点。原因是什么？因为17号线地铁预计会更方便吗？感觉5号线挺方便的？还是因为东一区靠近公园，学校稍微好一点？

1.东区的电梯房也分为板楼、一般塔楼、八大金刚等多种类型，价格不同

本地楼凤

2.东一二三区有学区，西区没有学区

3.东二三区靠近17号线，西区靠近5号线，比东一区靠近17号线

4.在天通苑，你可以看到不同户型的价差是30%，你也可以看到类似户型的价差仍然是30%，可能只是因为不同的建筑。在北京选择资金时，我们必须比较一套特定的房子。

问题:最近看房有点多，不知道怎么选择！请指点！个人情况，拟贷款，总价控制在700以内，不住，纯投资！不考虑你说的东西海学期溢价！看房，望京知语城90平南700，东三环半苹果南区南95平700，现代城138平东730，东南三环半中海城100平700，两栋文成建筑，晶城秀府南北通透100平700，西南三环花城95平南北630，南600，南北120平720。中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域上讲，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。哪个更好？问题，从区域角度来看，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。我们应该选择哪一个？毕竟，位置非常重要。总部基地能崛起吗？此外，上述筹码是否溢价？感谢感谢！

答:如果总价是700，一般来说，选择是合理的，对应于评估是否足够或轻微超过，贷款是60%(多套房是70%)。所以首付在300万左右，首先要看你的首付是否满足。第一个知语城，溢价，评估不足。苹果南区也有同样的问题。哪个是现代城市？有SOHO现代城和后现代城，价格明显是后现代城，所以后现代城从5万到7万不等，具体房源差别很大。中海城环境、质量、地段相对鸡肋，楼凤多。文成建筑等板块的单价超过地段对应的水平。如果不是自住，一般不考虑7万多。北京买房不能轻易谈地段，因为基本上每个地段都有很大的差距。然而，可以排除一些地段的差异，如总部基地。从列举的选筹口味来看，大部分都喜欢溢价板。

问题:方姐，你好。新手，妻子有北京工作居住证，sfsd，可筹到500万首付，想买1000㎡我的工作地点在西二旗，媳妇在西坝河。方姐有推荐的区域吗？目前看过北苑的望春园和清友园。北苑和望京哪个更好？

回答:北苑的生活质量和未来空间不如望京500子弹看到1万 房子没问题。你需要评估你的流水情况。如果你妥协考虑自住和保值，建议看看澳大利亚康都、望京西园和季景沁源

问题:你好，方姐，新人第一个问题。我已婚，没有孩子，暂时不考虑学区。该单位靠近海淀北部永丰，SFSD，今年要看房子，包括中介费等所有首付预算150，如果考虑自住，方姐姐有合适的位置社区推荐吗？最近看到了回龙观地区的房子，龙兴园、新龙城、领秀惠谷、龙华园、黄平路8号、惠华园、矩阵社区、轮胎厂宿舍。轮胎厂宿舍和黄平路8号一样，但是犹豫轮胎厂宿舍是海淀的房子很贵。其余为昌平房地产，黄平路8号最便宜，其他房地产相对较新。龙华园、领秀慧谷、黄平路8号倾向。我媳妇喜欢领秀惠谷的房子是经济适用房。房子比较新，但是税费加起来首付200左右。这很难。方姐姐觉得有必要在这个社区增加杠杆吗？还是等一年钱明年再买吧。黄平路8号总价低，离地铁最近，但小区老旧基本没有绿化。考虑到这里也有人说，在城六区以外落户积分可以加分。这个地区的房姐有什么好的建议？也看了很多之前的文章回复，按照我的预算，朝阳也应该能找到一些公房，比如朝阳劲松，但是这个地方离单位很远。能不能买下再租出去，在单位附近租房？这样在北方买自住哪个比较好？如果可以的话，还有哪些地区可以选择？按现在预算买的房子比较小，未来五年会考虑更换。感谢房姐的指导。

答：凌秀惠谷AB区是两个限制性住房，税收高，质量一般，CD区商品房，质量好，价格高。你可以看看凌秀惠谷的商品房。此外，旁边不是华润万象悦府，70平方米的两居室首付160w，成本效益也很好。也适合低首付，可以提高杠杆率。或者建议选择龙观部门，毕竟，你有自己的生活需求。

问：姐姐好，我目前在望京澳洲康都有两居，未婚，想在望京换三居，自住。二居卖完，手头现金估计800-900w，加上目前税后个人年收入小40w的公积金。最近陆续看了几个小区，倾向于融科橄榄城、华彩国际、澳洲康都，融科只看了三期。姐姐在我这种情况下有推荐的社区吗？主要考虑自住，有一定的升值空间比较好，最好是社区花园比较大或者周围有适合老人和孩子的公园。另外，建议贷款多少或者看总价多少房子？感谢！

答:建议总价在1200以内，这样月供压力就不会很大了。如果望京板块，融科橄榄城>华彩国际>澳洲康都，东湖湾大西洋新城也可以看到你可以尝试做信用贷款，然后直接全款进入，更有优势。后期需要资金可以再抵押

问题：方姐姐，对于北京的房价，我认为今年有涨有跌，这真的反映了你所说的选择的关键。我也认为今年是一个机会。如果你想摆脱旧的和小的，换一套新的二手房子，首付300万，两套，有推荐吗？更困惑

答:均价和指数涨跌买对了房子，至少涨了5%或者25%。首付300万可以买700万的新房。如果首付多一点，350可以买800 是的。第二套没关系。关键是个人负债率、身份资格等。选择前，准备个人信用信息和流水资料，面试具体方案。

问题:SFSD首付不足120，主要投资，7月份合格。看完你推荐的甜水园、金台路、十里堡等地，我同意了。有几个更详细的选择问题

1.20世纪00年代，这个地区的房子更少更贵。从投资角度来看，90年代还是00年代有很大的区别吗？

2.是否有朝向、楼层、地铁站距离、电梯对投资有很大影响？

3.为什么推荐公房？该地区的旧破小商品房能进入吗？

4.3号线两年内开通对石佛营有什么意义？与“甜水园、金台路、十里堡等”相比，石佛营有什么意义？

答：90年代后可以，主要看价格，实际差距不大，交通便利，这种车只需要交通非常重要的商品房可以进入石佛营的未来主要取决于开发空间，开放，可以形成高端群体。所以石佛营也是一个可以看到的区域

问题:姐姐，目前手里有200万现金，昌平自己住的房子还有80万公积金贷款。父母的sfsd资格准备在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或者保值的储备，以便以后换房改善。总价在450左右。社区推荐什么？最近看了望京西园一区塔楼66平一居435万合适吗？还是应该看两居室的板楼？第一次买的时候很迷茫，求教。

答：不推荐一居室，最好多跑盘看看，北京各小区内部差异大，建议选择普通住房，税费低的选择。目标一是6万*75平方正的丈夫房三居室，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。二是2000年左右单价6万*75平方米的社区，需要仔细挑选外观，集中在青年路甘露园和望京。此外，单价约为5-5.5万2000年，在酒仙桥，6万05年左右是新的，酒仙桥，宋家庄

问题:姐姐好，兰花语岸和至善家园400w左右的三居室值得进吗？刚需，谢谢

答:你好，通州有一定的溢价。如果是200左右的首付，贷款买500万的房子，望京2000年社区，14/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6/10号线；平乐园十里河，从14号线分流。远比通州好。

很多人给我留言问问题，方姐精力有限，不能一一回答。

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