规范稀里糊涂的共享！按套内面积定价，这里有积极意义

近日，住房和城乡建设部发布通知，将“共享面积”再次登上风口浪尖。

打开自己的房子，在房子登记表页面上，你可以看到三个与面积相关的数字：一个是建筑面积，另一个是建筑面积，第三个是共享建筑面积。

这三个区域之间的关系是什么？这么说吧，建筑面积是开发商在你买房时给出的“定价面积”；套房面积是业主买房后独立拥有和使用的面积；共享建筑面积，即共享面积，是整个建筑居民共享的“配套面积”。

对于全国大多数地方来说，房地产开发商出售房屋是根据建筑面积计算的。这种计算方法让很多人感到困惑，也会引起内心的“不适”：现在房价太贵了，花这么多钱买100平方米，房子实际上只有70多平方米？会有“技巧”吗，开发商计算更多的共享面积，侵犯消费者权益？

第一个问题有点简单，不难回答：你的房子有70多平方米，但你必须上电梯，走楼梯吗？这些公共设施的面积，我们一起分享是合理的！

第二个问题是大家最担心的，因为住宅楼内外的共享面积是什么空间？合理共享面积的比例是多少？目前还没有明确的规定。一旦共享面积变成“篮子”，一切都装进去，买家的利益就很难保证。

也有人说共享面积的房子写得很清楚。你觉得共享面积不划算，不能买。开发商没有强迫你买。即使买房是按套房面积“定价”的，那些共享面积也会“打包”到房价。背着不是一样重吗？

这看似合理，其实基本没有道理。因为很多人在售楼处看房的时候看到的是建筑面积，买房的时候不知道共享面积是多少，这对买家来说显然是不公平的。

总之，买家不怕合理的共享，怕“混水摸鱼”。既然共享面积不透明，可以按套内面积定价吗？这是买家的心声。

然后草案，“住宅建筑应该交易在套内使用面积”是否意味着按建筑面积计价的购房将被终止？如果未来按使用面积进行交易，对购房者和房地产市场会有什么影响？麻辣财经记者采访了相关专家。

计价规则的变化对实际购房成本基本没有影响，但行业规范进步的表现

该负责人表示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，主要考虑从技术角度规范住宅面积的计算规则。根据《国务院关于印发深化标准化工作改革计划的通知》中“提高标准国际化水平”的要求，为提高我国工程建设标准与国际交通实践的一致性，本规范草案拟按套内使用面积统一计算住宅交易面积。

这是否意味着，如果规范正式出台，购房将根据套房使用面积统一定价？许多受访专家认为，从目前的建筑面积定价到套房面积定价不是一蹴而就的，但它确实为规范房地产交易树立了积极意义。

易居研究所智库中心研究主任严跃进认为，住宅项目规范更多的是技术规范，未来将成为建议标准或强制性标准，尚未确认。但值得肯定的是，本条款的提出有利于解决共享面积测量不明确的问题，也有利于实施“住房不投机”的定位，这是行业进步的表现。

想象一下，如果未来全国房地产交易按套房面积统一计算，会不会有几个快乐几个悲伤？买房的朋友不要喊不公平，准备开始的朋友也不要急于欣喜若狂。

中原房地产首席分析师张大伟表示：“按套内面积计算对买家有利，这基本上达成了共识。”，但需要明确的是，买家“高兴”的不是能够以更便宜的总价买到房子，而是能够规范许多隐藏在共享区域的“技巧”，更好地维护业主权益。

“套内计价政策是否对购房者的实际购房成本影响不大。”张大伟解释说，购房成本主要由市场供求决定。如果同一套房子改为套内计价，实际情况是房子的单价会上涨，所以买家不会受苦，想买家也不会利用它。

重庆市民蒋先生告诉记者：“不要忙着羡慕我们。买房不包括在共享中并不重要。羊毛出在羊身上。关键取决于房子的总价。”。

如果价格政策发生变化，主要影响的将是一些打着政策边缘球出售低房价的开发商。如果按套内面积定价，一些非法开发商在共享面积上做文章获得灰色利益的空间很小，这对消费者来说确实是一件快乐的事情。

人们吐槽的不是公摊，而是“被公摊”

买一套100平方米的房子只需要70平方米，共享系数超过40%。。。此前，一些报纸上的案例引起了激烈的讨论，不合理的共享比例“伤害人民”，不透明的共享面积也受到了嘲笑。”虽然分摊面积写得很清楚，但如何计算分摊面积，我是否应该承担这么多分摊面积仍然是一个未解决的谜。”住在北京市朝阳区双井的沙女士说。

理论上，需要共享的最终公共建筑面积是指整个建筑的建筑面积扣除整个建筑各套（单元）套内建筑面积的总和。然而，对于共享面积，一种非常流行的说法是，所有共享面积必须大于实际共享面积，通常称为1 1＞2。

对于购房者来说，这个共享区域的“混乱账户”是一些开发商获得非法收入的“大文章”。

让我们先看看共享区域的范围。根据2000年8月1日实施的《中华人民共和国国家标准房地产测量规范》，可分摊的公共建筑面积为：

1.大堂、公共大厅、走廊、走廊、电（楼）梯前厅、楼梯井、电梯井、电梯房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变更（配置）电室、值班警卫室等。，以及服务于整个建筑的公共房屋和物业管理房屋，以及其他功能为建筑服务的特殊设备房屋；

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2.每套与公共建筑空间的隔墙和外墙(包括山墙)是墙体面积水面投影面积的一半。

从规范中可以看出，共享面积是必要的，消防通道、配电室等是住房必要的设施，共享越小越好，否则也会导致社区质量下降，如走廊、俱乐部、大堂等公共面积缩水。正如许多网民评论的那样，人们嘲笑的不是共享，而是混乱的共享。

然后我们来看看稀里糊涂的摊位里可能藏着什么猫腻。

例如，一些国家明确规定，不计入共享部分计入共享部分。“我们社区的车库也计入共享部分，然后卖给业主，切两茬钱。”

例如，共享利益被占用了。”我们楼一楼的居民有一个院子，这实际上是我们共享的绿地。然而，不是一楼的主人利用了便宜。带院子的房子价格很高，这部分收入落入了开放商的口袋里。”“电梯里的标签、社区广告牌和公共区域的广告随处可见，但收入是由开放商和物业获得的。我们这些为共享付费的业主从未分享过。”

比如“偷面积”。部分开发商报批后会进行改造，通过特殊设计增加室内外空间，不仅可以减少建筑物的内部面积，还可以减少开发商缴纳的税款，不影响业主的实际生活体验。

“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”偷面积的地方，大多出在公摊上。

还有分摊不均的问题。经常出现在高层单元楼。

在底层别墅房的“高低配置”项目中。“高层建筑占据了大部分共享，但别墅不承担共享。”

这些抱怨的事实并不少见。然而，面对强大的开放商和物业，业主很难保护自己的权利。

张大伟认为，随着我国住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋产权关系从传统的单一产权向多元化产权的转变越来越复杂。因此，共同面积定价与共同面积计算和共享之间的矛盾越来越突出。

因此，从按建筑面积计价到按套房面积计价，房地产计价方法抛开了共享面积的混乱账户，基本上可以消除这些棘手的增长空间。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人也表示，定价方法的转变可以解决两个问题：一是解决建筑面积相同、居民使用面积不同的问题。由于我国地域差异大，住宅结构类型多，住宅墙厚度不同，导致套内建筑面积相同，套内实际可用面积不同。二是解决居民使用面积不透明的问题。按套内使用面积计算，方便居民自行测量，实现“所见即所得”。在没有专业支持的情况下，很难按套内建筑面积计算。“从技术角度明确套内使用面积交易，在一定程度上有利于消费者权益的保护。”

国内外经验表明，只要制度设计合理，套内面积的定价方法就能很好地运行

有些人担心，定价方法的变化可能会使房屋单价上涨，影响购房者的预期，从而影响房地产市场的稳定性。专家们认为，没有必要担心，建筑面积定价导致的价格上涨本身只是一个数字问题，并不会真正增加买家的负担。这也证明了这一点。

看国内。2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城市房地产交易管理条例》，规定重庆已成为中国大陆唯一一个以建筑面积为计价依据的城市。这一政策已经顺利运行了16年。还有第一个“发明”共享的香港，也从2013年开始，改为套内计价。《一手住宅物业销售条例》于2013年4月29日正式实施，新规扩展至一手新盘，如代理违规，最严重的将被撤销。

从国外来看，大多数国家都是根据内部区域进行定价的。当然，这与不同的国情有关。许多外国国家基本上是社区制度，而不是社区制度。公共部分由政府维护，成本反映在税收中。专家表示，这也提醒我们，如果实施内部定价，我们也应该设计支持连接政策，并跟上社区环境和社区公共服务的标准。

很难确定告别“建筑面积”需要多长时间。“但从未来趋势来看，随着房地产市场的发展，中国有许多独特而罕见的房地产交易现象，如共享定价、未来房屋销售、二手房屋双边代理等，都有可能发生变化。”张大伟说。

(来源:人民日报中央厨房麻辣财经工作室)

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