全国人民购买光谷，光谷人购买白沙洲

东西湖哪里有剁饼子的地方。

去年此刻，光谷东绝对是全国投资者眼中的超级明星。许多销售部门已经把房子卖给了[批发商]

杭州、广东、北京的投资者，公交车一辆接一辆地运到这里武汉东西湖饼子。

在他们眼里，1.8万和2万真的是白菜的价格武汉东西湖哪里有剁饼子。

要不是因为限购，要不是因为名额，你有多少房子可以清理干净。房地产顾问，谁还有精力接待刚刚需要的本地个人客户？东西湖最新饼子一条街。

一年后，投资者消失了

当地客户被迫远离白沙洲、黄家湖甚至青山

由于众所周知的原因，投资者来得快去得快。

即使像大湾区一样强大，你也永远不能把投资者当作房地产市场的[基本板块]，更不用说光谷东了？

因此，投资者的消失，没有什么可留恋的。

但问题是，当投资者离开时，光谷东的真实需求似乎正在消失。

不久前，我遇到了一个在光谷东工作的新朋友。我以前在北京。由于家庭原因，我去年选择回武汉。

武汉光谷也不多，能从一线城市反向引进人才的地方。

有趣的是，光谷为武汉留住了人才，但人才并没有选择在光谷定居——他买了白沙洲。

这种情况不是光谷人的例子。

去年1月至3月，光谷楼市表现如下：

三个月交易6500多套，占武汉的七分之一！

还有这样的:

东西湖最新饼子一条街

5个项目可以排名前20！

转眼间，一年后，一切都变了。

来自媒体的统计——

在今年1月至3月的销售套数排行榜中，光谷只有3个项目进入武汉楼市前20名。

其中，长江广播电视光谷家居和长江存储社区情况特殊，主要是国内销售，数据市场参考意义不大。

也就是说，如果不是这两个特殊的项目支撑场景，光谷几乎在前20名中剃光头！

许多光谷东开发商表示，除了少数具有成本效益的项目外，现在不仅销售缓慢，而且自然访问的客户数量也急剧减少，有时一天不能接待一个！

光谷人，几乎被外区掏空了。

怪大环境不好？

不是你一个地方不好。武汉楼市都在挣扎。

供应不足吗？

光谷在售住宅项目只比“卷王之王”东西湖少一个。绝对是近两年楼市供应最大的阶段。

光谷，你到底怎么了？

你必须承认，光谷东在去年这个时候很受欢迎，很大程度上是由全国投资者提升的。

去年春节过后，各种抖音大V，自媒体开始推广光谷东。由于单价足够低，IP也很大，这种强推的效果刚刚好。

光谷东南区一个相对滞销的投资客户组织，短短一个月就消化了200套。

一家光谷管家公司也表示，当时他们和一个大V合作，每个月都能发几十个客户，几乎没有人空手而归...

当时，由于投资氛围太强，光谷东在武汉的房地产市场非常不同。武汉点对点出台了许多限制措施，光谷东几乎成为武汉唯一的[限制销售]地区。

一年后，投资者撤退。

价格上涨？疫情反复？没人推？

有一点原因。

事实上，投资就是这样。他们会因为歇斯底里买一点好东西，也会因为一点坏东西而退缩。

他们留下了什么？

由于武汉及时出台了有针对性的措施，特别是在继续限价的压力下，光谷东的价格并没有被这一轮投资热潮直接提高多少。

但你也不能否认——

由于去年后市场表现异常，开发商预期在一定程度上提高，直接导致去年第一次集中土地拍卖，整个光谷拍卖了许多天价地块。

当这一波高价地块开始进入市场时，光谷刚刚需要被牢牢地挡在门外。

每个人对光谷人的印象都离不开“年轻”、“高知”、“高收入”几个字。但即使年轻人的收入再高，毕竟他们正处于职业生涯的起步阶段，收入有限，积累不足。

任何在光谷深耕过的开发商，都会发自内心的说，其实这个板块的客户还是比较刚的。

但现在，关山和光谷中心城是光谷最热的两个板块。

·前者的价格已经达到2.7万 ，某项目早早发出风声，要冲击3万。

·后者价格一般在22000以上，最贵的是27000 。

当光谷中心城市地价突破2万时，27000的天花板显然很快就会突破。

我们做一个纯理论计算。

按22000元/平算，第一套30%首付66万元，月供8456元。

这时，银行会要求你的家庭月收入至少17000元。

若单价降至18000元，首付54万元，月供6900元。

银行对月收入的要求也在1.4万左右。

为什么要提18000这个价格？

前几年光谷中心城卖的最好的项目价格都在1.6万~1.8万之间。

对于光谷的刚性需求，18000是一个普遍可接受的上限。

几个项目从这个价格逐步清算开始，整个光谷东的价格供应已经断档。

与此同时，白沙洲1.8万档，青山2万档，开始进入大家的视野。

以下是青山某项目的客户来源图。

有点出乎意料的是，青山在我们的印象中非常封闭。事实上，只有45%的地缘客户。

超过一半的客户来自该地区。

除传统武昌区外，光谷客户占10%！

白沙洲更极端。

来自光谷的客户近30%的最新红盘。

所有这些项目的单价都在1.8~2万档。

你会发现目前光谷主流地区没有这个价格的供应。

客户必须在外部区域寻找[替代品]。

为什么是白沙洲？

好在白沙洲，他向外的通道几乎都是高速公路。

通过三环线、二环线-雄楚大道高架桥或杨泗港快速通道，可以非常快地到达光谷中心城。

很难想象从光谷中心到金融港大约需要17分钟。从白沙洲到金融港只需要3分钟。

与白沙洲全程高速公路相比，高峰时段在特殊光谷地面行驶的酸爽...事实上，即使在光谷，通勤效率也不高。

另一个是真正的配套设施。

我们从不质疑光谷的发展潜力，但实现潜力需要时间。

光谷中心城，规格很高，问题是现在不能提供足够的生活支持。

这不是一两个购物中心，一两条地铁就足够了。商业、中小学、幼儿园、社区卫生中心、公共汽车周围的社区。

光靠预期，就搞不定刚需。

一个多月前写道:

...去光谷的大悦城。

原以为光谷东的入住率，应该不会有多少人，结果非常出乎意料。

在高新大道和豹溪路上，车排成了几百米长的队伍，都要进大悦城停车场。

一进商场，里面全是遛孩子。.

在5/6度的寒冷天气里，光谷人可以带孩子去哪里玩？光谷的购物中心太少了。去市区太拥挤了。他们都来这里。

光谷缺少的不仅仅是商业。

在过去，我们常说光谷是一个伪装成城市的工业园区，缺乏作为城市（武汉四大副城之一）的品质

白沙洲真的卖得不是很好，没有高办公商业，没有宏大的规划支持，但作为一个已经开发了十多年的板块，基本的生活设施，教育设施不担心，有很多在路上，地铁12号线，天街，万科洪山广场。

对于刚需，白沙洲虽然不出众，但足够，也足够。

刚需者，更不用说用左岭碰瓷了。

至于花山，这是另一个话题。

花山，不贵，为什么不能吸引光谷东刚需？

评价花山——

一个刚需价格溢出的改善区。

花山的价格确实很低，看起来很适合刚需。

但只需要配套设施，从交通到学校，特别是没有。每天光谷后花园，湖泊和山脉，对不起，这些东西真的不在乎。

因此，事实上，从去年开始，新开发商进入花山，彻底想通了。

你不能因为花山的价格不高就做高层刚需，这里好山好水好无聊，正是富人所需要的品质。

仁恒、华润、绿城、建发等擅长生产产品的开发商，以及文化旅游神盘阿拉亚的交易者，都聚集在花山。

接下来，花山已经消化了目前的高层建筑，未来很难做出刚需的产品，更难作为光谷的房价萧条。

这也意味着要么是左岭、葛店，要么是光谷的刚性需求，只会继续在区域外买房。

那么热闹了一轮的投资者，帮助光谷在全国打响名字，他们现在过得好吗？

188社区是光谷东诞生的第一个神盘。

头铁的房东，还挂着35000的价格，一年都没卖。

人家141平，总价比你低514平、六十万，挂了半年多都卖不出去，你这卖得出去才有鬼。

内卷成这样还是没用的。

最近三个月，交易1套。

保利时代南区，一年前，二手房最高达3.9万套。现在我们来看看。——

一点也不着急。

79平33000挂了8个月都没卖出去，你这只能继续挂吧。

但最近三个月的交易，嗯，是188社区的六倍！

关山大道再贵，真的有配套支撑。

若光谷中心城兑现速度不加快，画饼也有保质期。

但在无人接手的情况下，光谷还有哪些投资者敢“兴风作浪”？

所以还是那句话。从你买房的那一刻起，每个投资者最需要计算的是谁将来会接你？如果你想不清楚这件事，或者你看不到真正的韭菜接管，只有投资者打鼓传花。

总有一天，花会掉在地上。

如果你祈祷不接受最后一根棍子，你会得到最后一根棍子。

为什么去年光谷的口碑爆裂？

不是因为他真的打了上海深圳，踩了杭州成都。上海杭州的投资者并不愚蠢。人们看了看现场，就知道光谷对比张江和西溪湿地的阿里工业园区有多好。

武汉光谷GDP第一？

嗯，没错。

但是有几个人算过了——

光谷GDP真的比乱口高，扣除卖地收入吗？

投资者之所以愿意跳进去，最重要的原因之一就是便宜。便宜到人家买一套，放在那里7、八年，也没关系。

但投资者没想到现在还便宜，还低到尘埃里的价格，对于武汉本地韭菜来说，已经突破了天花板。

不是韭菜不想接，而是能力真的有限。

接下来，据说投资者也转枪口，从纯预期的光谷东向武汉核心板块迈进。

徐家棚，可能是下一个战场，恐怕又是一个新故事。

本文心得: