北京楼市:下半年房价跌宕起伏，买房需精挑细选

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，听了您的指导，最近一直在踩盘。sfsd，子弹170。以下均是商满五唯一。

1.望京新城，97年的房子，东南向高层，73平一居室，455w。

2.炫彩嘉轩，06年，东西通透，顶层，56平一居室，390w。

3.天通苑西二区，次顶层两居室，138平南北，445w。

4.天通苑西二区，有电梯中间层两居室，124平东西向，387w。

5.天通苑东三区法式，四层没电梯，133平南北三居室，440w。按照投资角度，还望房姐帮忙排序，并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上，优先选择哪个区的房子，选筹的原因是什么呢？阿里巴巴总部入住会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些？谢谢！

回答：炫彩嘉轩性价比不高5>3>4>1>2东三区的品质相比还可以，户型和楼层都比较合适，价格谈到3左右性价比会不错可以重点看东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近，属于不错的位置阿里对望京更加利好

提问：房姐，目前手里有70万，公积金已经交完12年，想在北京上车买房，您看能买哪里呀，暂时居住最好能有投资价值的

回答：公积金和北京购房资格无关。首先你的购房资格是哪种方式？70万首付，上车还差些，凑到100万出头可以。先解决首付和资格问题，再来看买房的事情。

提问：房姐好，有个问题请教，朝阳东坝利锦府单价6.7万130平三居总价880万是否可以出售了，以北京整体二手房市场来看，今年后续上升空间如何？还是继续等等？另外未来东坝这边涨幅怎么样，换到哪个区位成长性比较好呢？多谢多谢

回答：东坝现在价格上有点偏高，但长期还是看好的不做短期预测，北京长期绝对看好。不建议等，房价一但启动你再上车就来不及了，像去年深圳30%+的涨幅，那时候想等的人后来都上不了车。利锦府可以出掉，换筹到望京比较好

提问：房姐好，首房首贷，东三环呼家楼南上班，考虑通勤10号线或其它近地铁，两居品质些自住，总价在700左右，请房姐推荐具体小区。成寿寺的中海城或周边可以考虑吗？

回答：中海城除了自身品质还行，周围的环境实在有点糟糕，楼凤多。可以看下苹果社区南区、风度柏林、首城国际。位置和居住品质会更好

提问：智慧房姐，本人47岁，工作稳定，现有两套房用于出租，每月1.3K。另外可全款购买1100万房产，但为了使用杠杆，想贷款一部分，只能贷20%。低评估550万，税费50万，可以贷款105万；中评估720万，税费60万，可以贷款135万；高评估910万，税费80万，可以贷款170万；选择高中低哪种方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利于资金的筹划？

回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了后期提高资金利用率再做抵押是正确的

提问：**新人首问**求指点迷津我家里的情况是:

1.北漂，女方有海淀工居工作在朝阳，男方无工居工作在海淀，居住在朝阳公司附近方便照顾家里

2.老大5岁多明年入学，老二3个月，家里一位老人带孩子，三个大人两个小孩五口人

3.17年恐慌中为了落广州集体户，在南沙买了带学区小三居，价值230左右，还贷中，发展太慢，后悔来不及…现有子弹110，家庭目前税后年收70－110原本打算今年女方回武汉买房读书，男方继续北漂，疫情打乱了计划，现在研究暂时北京读书。纠结几种方案:

1.海淀租房读书(离女方工作地较远不方便照顾，考虑男方公司附近，又担心租房读不到好小学)

2.朝阳买房读书，目标陈经分小利泽校区，目前在看澳洲康都和利泽西园，考虑a.买个小一居学位房，租房住b.或想办法借钱二套买个小两居有朋友在此小区接送小孩可以相互照应，且学校本身就在小区门口一个老人也可以搞定。请问房姐，我要怎么办

1.回武汉还是留京？主要考虑工居孩子读书限制

2.北京的话在哪边读书好?朝阳的话，买占位房？还是想办法借钱买房挤挤自住?星球里看到二套建议淘非满五二不唯一低价房全款后抵押，这个操作难度和风险大吗？

1.海淀租房读书不靠谱，建议朝阳买个学区房

2.你的月供能力不错，借钱买一套可自住的最好，也有投资价值。做垫资全款抵押找机构帮助就行了，难度不大

3.留在北京能接受好的基础教育，以后试试考好高中的国际部或者出国，实在不行就回老家高考

提问：房姐好！新人提问，望能回复，谢谢！本人有朝阳工居，家庭名下两套房，国美第一城2居无贷款，为自住；润枫水尚大两居，尚有300万贷款，月供16000，目前出租中，房租12000左右，年收入70。因为孩子四岁了，近期打算购买朝阳学区房，在考虑朝阳外国语配套的几个小区。看您预测朝青可能会有不错的涨幅，请教如何配置能够满足学区的占位，并且尽可能跟上大盘涨幅？谢谢！

回答：现在的标的持有不变，国美抵押出来，如果手中还有子弹配合一点消费贷信用贷，全款一套学区房获取学票+出租回血。你的收入情况，月供3W内都是可接受的

提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300成交吧？满五唯一。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70+，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院最好三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700+，怎么看都比我预算多100。问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？

2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作最好？

3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧。怎么养流水？

4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置最佳？

1.使用消费贷，推荐看下朝青的国美第一城、炫特嘉园、朝阳无限

2.先卖后买更合适

3.养流水看下精华帖，有详细说明

4.石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。

提问：背景：无北京户口，孩子刚出生。想在亦庄买房孩子上学。现金200多。家庭税后年入50，首套。提问：1，赢景园和新康家园是否值得入手，当前均价是否偏高？2，部分亦庄新房开始增多，该如何选择？3，当前在系统调研，但没有头绪，该做足哪些工作才可以下决定？4，今年和明年什么时间出手较好？感谢！

1.新康家园>赢景园首付200的话建议看亦庄的新房，能拉高杠杆新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘首套考虑保值自住属性，未来概率会换房，不要看太偏远的地段，未来不好出手，核心区选筹为主

提问：房姐好，新人首问，非京籍，二套，现金1000，可借600过桥，想买朝阳或者海淀房最高可到2500（全款付然后抵押贷）考虑自住+保升值+好的私立或国际学校，问题1.分别首选朝阳和海淀的什么区域？首选二手房还是新盘？

2.所有资金买1套还是分拆买2套？（市内平层+郊区小别墅）3.新盘壹亮马高板（9.8毛坯）福熙大道洋房（9.4精装），海淀府（11.2豪装），世华龙樾4期洋房（8.2毛坯），观承大家合院(5.4精装)，天瑞宸章这几个楼盘首选那个？倾向海淀府和壹亮马但价格高，是否溢价盘？观承大家是否值入手4.回龙观紫金新干线有套2居是留着还是卖掉换其他区，比如望京？

5.请推几个符合我们需求的二手盘，谢谢

回答：海淀比较好的私立就是海淀外国语和建华朝阳可以虑双井附近的乐城国际，买个三居，以后孩子在旁边的国际学校上学，这个学校还挺出名的壹亮马定价过高，不太值，周边环境较差。海淀府品质不错，可以考虑观承大家是限竞房,如果长持可以考虑。紫金新干线可以换筹到望京

提问：房姐您好。自住tty北二区150平，无贷款。评估500以上。手里有50万现金，想抵押贷买西城学区房，看了几个广外2000年以后的，单间已经400左右了。网上传言要东西城合并中央区，这样是否买了单间，也没接盘了？学区房有什么合适的建议吗？

回答：东西城的房产，学票属性已经大于房产属性可以认为就是买入学票，可以看之前的回答，合并我认为不是好事。如果投资不建议买，刚需选择自己能承受的风险范围

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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