厦门年底土拍结束官战 150亿元的揽金和神秘的黑马

在房地产行业的信号传输中，地市的“应激反应”往往是第一个触发的。

年底，厦门迎来了一场土拍大战，起拍总价高达128亿元，总建筑面积约45万平方米，是今年以来最大的集中推地。

兵家必争之地的岛上难得一下子推出两宗，其中一宗原本不在今年3月公布的土地供应计划中，业内大多认为这种行为是“提振市场”。

12月24日中午，五宗地全部成功转让，总收入150.62亿元。岛内方湖2019P05地块以75.25亿元的成交价成为厦门新的总价地王，中标企业是神秘的黑马“恒荣晨”。

岛内外分化

据悉，此次转让是位于岛内的乌石浦2019P04地块、方湖2019P05地块、集美J2019P02地块、海沧2019HP02地块、2019HP03地块。

岛内外恰好反映了厦门楼市和地市近年来的热度分化。据悉，下半年以来，在融资环境日益紧张的环境下，厦门岛外地块底价或溢价率较低，其中最突出的集美新城地价也从3万元/平方米降至2万元/平方米。厦门约p群。

另一方面，岛上的每一次推地都会引发一场争夺战。11月19日，中骏以59.4亿元的总价击败建发、华发、正荣、大名城、平安、联发、金茂、徐辉等12家房地产企业，在厦门岛湖赢得2019P01地块，楼面价4.51万元/平方米，溢价率30.12%，登上厦门总价和地价的“双料地王”。

用冰和火来形容并不过分。年底，政府、房地产企业或买家可能希望通过现成的参考坐标，通过近期市场吹来的暖风来观察明年房地产市场的走势。

首先放在货架上的是岛外的集美地块，这是集美新城今年第三次推土地，也是这次土地拍卖的一大亮点。集美一直是岛外的一个特殊板块。集美新城作为厦门跨岛发展的桥头堡和先锋，在过去10年的发展中也带动了板块房地产市场的火爆。但与此同时，在整个市场寒冷中，其“抗压”能力并不比岛上好。

据悉，在今年前两次拍卖中，虽然配套条件有差异，但地价差异高达1万元。前一次，我在4月份为中海赢得了一个38亿元的商业和住宅用地。地价30996元/平方米，打破了集美新城纪录，溢价34.7%;11月底，正荣10亿落子首次进入厦门，楼面价格仅20016元/平方米。

开发商似乎重新点燃了对集美再次推地的热情，共有8家房地产企业参与拍卖。根据转让信息，集美J2019P02地块位于集美区杏林北二路与杏锦路交叉口西北侧，土地面积3.62万平方米，总建筑面积12.6万平方米，容积率3.5。

该地块经历了一个小时的拔河战。最终，国际贸易&中交排名第一的城市以31.51亿元获得该地块，楼面价格为25248元/平方米，溢价率为14.75%。

2.5万元/平方米的地价处于今年集美土地拍卖的中间价格。对此，一些业内人士告诉观点房地产新媒体，该地块质量相对较好，位于地铁上盖。拍卖价格只能算是正常的。虽然与上一次拍卖相比有所反弹，但仍然是一个相对理性的价格。

此外，海沧的两个相邻地块延续了岛外土地拍卖的低迷趋势，并以建发的底价获胜。其中，建发以9.98亿元获得海沧2019HP02，楼面价22007元/平方米；以11.41亿元获得海沧2019HP03，楼面价22006元/平方米。

岛外三宗地以52.9亿元顺利转让后，岛内地块才是重头戏。

值得注意的是，在岛上两块地块之前的转让要求中，商品房平均销售价格不得超过7万元/平方米，对转让价格和项目利润率有一定的限制。

率先拍摄的是乌石浦2019P04地块。与另一块起价高达61亿元的地块相比，由于条件优质起价总价低，多达7家房地产企业报名。该地块位于厦门湖里区乌石浦路与兴山路交叉口西北侧，土地面积1.83万平方米，地面总建筑面积5.33万平方米，容积率2.9，起价18.37亿元。

最后，该地块总价22.47亿元，楼面价42833元/平方米，溢价率22.32%。业内人士认为，该地块持有的总成本相对较低，对手头余钱不多的中小房地产企业更具吸引力。

厦门约p群

只剩下悬念的是岛内方湖2019P05地块，该地块已经是厦门总价之王了。据悉，该地块位于方湖北二路与纵四路交叉口东南侧，是2019P01地块，11月中骏59.4亿元获得；土地面积5.04万平方米，总建筑面积17.46万平方米，容积率3.5，起拍总价61.08亿元，起拍楼面价3.5万元/平方米。

该地块还吸引了平安、中骏、建发、金茂、恒兴、恒荣晨、深圳宏荣源等7家房地产企业参与拍卖。房地产企业对这块巨无霸地块也很热情。一开始，中骏突然提价12.42亿元，总价飙升至73.5亿元。

经过多次竞争，方湖2019P05地块最终被“闻所未闻”的厦门恒荣晨以总价75.25亿元获得，楼面价43123元/平方米，刷新厦门地块总价记录；然而，该楼面地价与刷新纪录仍有一小段距离，与中骏2019P01地块地价45103元/平方米相差约2000元。

神秘的黑马

黑马厦门恒荣晨的出现令人惊讶。在厦门的一个购房群里，有人猜是建发，有人猜是金茂，甚至有人猜是恒大和融创，因为“恒”和“融”。官方说法是，一位当地公众号称汇成和建发联合体。

根据新房地产媒体的查询，该企业没有其他相关企业，只有法定代表人林晨娟。注册地址为厦门湖里区方湖北二路889号618单元，是厦门湖里建发城建集团有限公司的地址。

观点房地产新媒体向建发相关人士核实，恒荣晨实际上是建发旗下的壳牌公司。至于与其他公司联合征地，该人士表示，建发将单独征地。如果算上岛上的新地王，建发总共花费96.64亿元获得三块地块，这无疑是厦门年底最后一场战斗的大赢家。

12月24日晚，建发国际发布的一份公告显示，已转让政府委托的“后浦-方湖老村改造项目”部分地块，转让地块为厦门2019P05地块，总成交价75.25亿元。

也就是说，地块拆迁改造后，建发将地块从招标、拍卖、挂牌市场中收入囊中。相比之下，今年11月中骏57.64亿元获得的岛内方湖2019P01地块，也是建发主导的一级土地开发项目，但最终建发选择了“陪跑”，并没有拿下地块。

事实上，这次拍卖的五块地块都是建发报名的，另一块岛上的高地价地块也与兄弟企业竞争激烈。

为什么建发买厦门这么多钱？这可能与建发目前在厦门的库存有关。据悉，建发今年主要在厦门推广建发喜悦和建发中心，去化情况良好。其中，建发喜悦7月开盘当天收回40多亿元。目前，建发喜悦和建发中心两个项目的库存不多，没有进入新的市场。

据了解，近两年来，建发加快了征地扩仓的步伐，包括去年年底厦门湖里薛岭地块57亿元，溢价率27%;今年7月，上海金山新城宅地竞争17.96亿元；另一方面，也出现了密集的债券发行融资。截至上半年，其上市平台建发国际负债总额较年初450.41亿元增长53.67%。

业内人士表示，虽然大规模扩大存储将给房地产企业带来一定的财务压力，但建发作为“国家队”资金相对丰富，加上政府打算在年底推出一批高质量的土地，此时土地是一个不错的选择。

100亿元的土地拍卖大力结束，新的总价地王可能会给厦门市场和房地产市场带来一些乐观的信息。然而，不可忽视的是，岛内市场具有一定的稀缺性和特殊性，并不代表厦门房地产市场的整体趋势。

西南财经大学经济学院博士生导师刘璐曾指出，厦门面积1699.39平方公里，岛内面积仅158平方公里，仅占全市面积的9.3%。土地稀缺也导致岛内供需矛盾突出，新房供不应求可能长期存在。

“岛外的情况更真实地反映了厦门的受欢迎程度。”业内人士表示，他们认为，虽然土壤拍摄有轻微的温度回升，但厦门仍处于平静和可控的范围。

至于明年的趋势，它认为整体稳定期可能会持续很长一段时间，但会出现“冷热不均匀”的情况。其中，岛上将继续炎热，但岛外将分为区域，集美新城等个别板块可能更加突出。（视图房地产网络）

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