福州土拍10年回顾:2011年，板块造城，楼面价格回不去

出于好奇，福州土地资源局向四区发布了交易宗地，从2012年开始整理了423条数据。

由于早期自媒体基本不存在，很多相关信息都是参考房地产网站:克尔瑞、乐居、蓝房网。

原土地拍卖次数较多，年底宗地编号和土地拍卖时间将出现新年现象：如2011-X宗地，转让时间为2012年1月。为分割，明年的数据以宗地编号为准。

土拍总览

废话不多说，先来2011年，这一年土拍相对平庸，但也不乏亮点地块。谈土拍前，先看看当时的楼市环境：

2010年10月，福州调控:当地限购一套，外地户口一年社保限购一套，三套房销售暂停

2011年2月，榕树十一条发布，购买两套贷款首付不低于60%，贷款利率不低于基准1.1倍

在最严格的调控年份，土地拍卖市场的交易也相对冷淡。推出了36块地块、2块流量拍卖、3块暂停、31块交易（17栋住宅）、4422亩转让面积和227亿元。

东二环造城

对于2011年的土地拍卖，位于东二环的宗地2011-07号被泰和赢得，这也正式标志着该板块的启动。如果将时间推到2010年4月，福州土地拍卖发布宗地2010-12号，面积2800亩，起价178亿元，相当于东二环化工路以北大部分地区的一次性转让。

当时争议很大。主要问题是对地块转让和拍卖的限制，要求房地产企业满足一系列苛刻的要求。网上流传的地块已经内定，买家是世纪金源。

随着土地拍卖的暂停，2010年9月，第一块住宅用地出让，面积319.6亩，容积率3.3。原东南电化公司(二化)北地块，宗地2010-31号。在保利和阳光城的角力下，保利最终以33.4亿元的总价和4695元/平方米的地价出售。也就是说，目前外卖兄弟迷路了，特殊行业聚集在一起，最具代表性的项目——保利香槟国际。

当然，对于原本在网上传播的世纪金源来说，2010年11月，在与万科的两次角力下，2010-53号林浦二期地块以17.45亿元的价格获得，面积289.21亩，楼面价3636元/平，2010-52号林浦一期地块以17.95亿元获得，面积297.52亩。这两个巨大的地块是闽江世纪城，目前会展板块最大的项目。

回到2011年，虽然东二环在2010年未能为世纪金源建设城市，并转让了第一块住宅用地，但这并不是真正的开始。年初，香开新城在化工路以南出售，楼面价格为6807。作为东二环的第二个市场。

3月，泰和新成立的控股子公司新世界正式赢得了226亩商业地块。从此，东二环将开始建城10年。回顾土拍这10年，化工路以北一直有地块推出，但截至2021年，化工路以北的地块基本结束。它还表明，从2010年，2800亩土地被叫停，到保利香槟国际，再到泰和巨型商业的发展，再到去年的建发地王。

东二环的楼面价格从4695元/平，10年后涨到了建发养云最高的28445元/平。10年来，当买家对东二环的房价在福州领涨感到惊讶时，楼面价格上涨了6倍。

当然，回顾过去，如果东二环2800亩给了世纪金源，现在东二环会怎么样？在城市建设时代，房地产企业在板块中发挥了多大的作用？

桂湖造城

带着这个问题，我们来看看位于桂湖的1218亩巨型地块，2011年的最后一块土地。

就地块而言，原编号为2011-30号，但无人报价暂停。2012年2月，宗地2011-36号重新上市，荣获3.66亿元。从此，桂湖也开始了造城运动。

地块面积1218亩，需要建设酒店群、会议中心、温泉主题汤馆、表演艺术中心、影视中心。由于面积大，要求多，按交易楼面价计算，仅578元/平。

随着该地块的转让，桂湖于2013年继续推出宗地2013-01号，总面积309亩，仍以13.8亿元的价格获胜。当然，这不是巅峰。2017年，桂湖推出8块地块，被多家房地产企业瓜分。平均交易楼面价格高达7000元/平方米，其中最后一块地于2017-19日72.17亩。江秀龙先生是个人买家，5.78亿元 公租房3600平方米，成交楼面价10011元/平。

五年来，桂湖第一块面积1218亩，3.66亿元，楼面价578元/平。到2017年最后一块，面积72亩，5.78亿元，楼面价10011元/平。

与东二环路楼面价格的6倍相比，桂湖的差异更加夸张。桂湖的波动不是特例。在福州10年的土拍历史中，许多郊区板块都是如此。

当然，对于建城来说，东二环依托泰和商务区一步步发展，房价也一路上涨。与桂湖相比，一开始整合价格很低，但回到现在，建城效果明显不尽如人意。

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当然，2017年以后，时隔四年，桂湖终于有了地块供应，两块公租房用地，158亩，起拍价3.1亿，即将于下个月推出。

三江口造城

2011年，除东二环泰和桂湖融合外，位于三江口的宗地2011-19号占地600亩，被新海岸以4.4亿元的底价赢得。这个超级地块是未来的泰和福州湾。

2016年，泰禾13.69亿元收购华夏世纪园股权，2017年泰禾15亿元收购新海岸，标志着泰禾对三江口的建设正式开放。

当然，回顾东二环，泰和原来的巨型商业广场可以发挥很好的作用，但来到三江口，泰和也在城市建设过程中，由于资本问题，推迟了整个三江口的发展。

其他造城

今年，除了暴雷房地产企业泰和，位于南三环的宗地2011-26号占地932亩，被利嘉实业以14.23亿元赢得，楼面价格为1580元/平。

该项目已发展成为利家国际商业城，也是房地产企业建设城市的典型例子。除了近1000亩地块外，位于南通天泽奥莱时代，可以说是近年来典型的糟糕结局。

回顾福州近10年的历史，无论是泰和还是利嘉，都可以说是典型的存在。面对城市发展，他们敢于赢得大型土地作为开荒牛。不幸的是，他们最终被资金困住了。

当然，除了这些巨大的城市建设之外，台江区金融街还转让了许多地块，主要是商业用地，为后来的金融街CBD奠定了基础。

住宅楼面价

除了这些造城用地，虽然2011年只有17块住宅用地，但现在还有很多亮眼的次新房。

1、阳光城赢得台江宗地2011-02号，楼面价8554元/平，目前阳光凡尔赛宫，二手均价3.5W

2、2011-06日，苏宁拿下台江宗地，楼面价5754元/平，目前恒大天景

3、鼓楼宗地2011-10号，楼面价12281元/平，目前万旭秀冶里，二手均价12W

4、荣信赢得了鼓楼宗地2011-14号，楼面价8372元/平，目前荣信兰县二手均价4.7W

5、融侨赢得鼓楼宗地2011-20号，楼面价7286元/平，目前融侨锦江岳府，二手均价4.9W

对于这些住宅项目来说，与原楼面价相比，目前的二手挂牌价上涨幅度非常大，也是近年来具有特色和品质的次新房。

与目前的鼓台土地拍卖相比，台江CBD宗地2021-60号将于下个月推出，起价为2.67W。只能说鼓台2011年的楼面价只有1万元，注定回不去了。

盘点总结

回顾2011年的土地拍卖，虽然次数较多，但总量并不大。由于房地产市场监管的影响，房地产企业征地的热度并不高。全年四个地区，无论是数量还是吸引资金都不太强，但转让地块并不缺乏亮点。

从房地产企业的参与来看，闽系房地产企业仍然是重点，其中泰和和利嘉可以说是当年风光无限。与今天闽系土拍的参与相比，可以说是天壤之别。

对于当时的土地拍卖，从数据来看，我们看不到房地产市场上涨的预期太强，其中更多的展示了几个新城未来的发展方向。然而，在这场宏大的城市建设运动中，许多房地产企业和板块可能无法想象未来会以悲惨的结局结束。

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