北京楼市:下半年房价跌宕起伏，买房需要精心挑选。

我是北京房姐，一位资深房地产投资专家。你们见面很晚的军师为1万人买房提供了最好的解决方案。唯一敢于在房地产媒体上说实话的人！房姐属于实战学校，只说对你最有用的操作和建议

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问题：你好，方姐姐，听了你的指导，最近一直在踩盘子。sfsd，子弹170。以下是商满五中唯一的。

1.望京新城，97年的房子，东南向高层，73平一居室，455w。

2.炫彩嘉轩，06年，东西透明，顶层，56平一居室，390w。

三、天通苑西二区，二顶两居室，南北138平，445w。

四、天通苑西二区，电梯中间层有两居室，东西方向124平，387w。石家庄凤楼交流。

5.天通苑东三区法式，四层无电梯，南北三居室133平方米，440w。从投资的角度来看，我也希望方姐能帮忙排序，给出哪些房子还有讨价还价的空间。在天通苑西区和东区单价相同的基础上，选择哪个区的房子是首选。选择资金的原因是什么？阿里巴巴总部的入住将对天通苑和望京的房价产生更大的影响？非常感谢。

答:炫彩嘉轩性价比不高。5>3>4>1>2东三区质量还可以，户型和楼层都比较合适。谈到3左右的价格，性价比会很好。可以关注东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。阿里对望京更有利。

问题:方姐，目前手里有70万，公积金已经交了12年了。如果你想在北京上车买房，你可以看看你能买哪里。最好暂时住，有投资价值。

答:公积金与北京的购房资格无关。首先，你的购房资格是什么？首付70万，上车差，100多万。先解决首付和资格问题，再看买房。

问题：方姐姐好，有问题，朝阳东坝利金府单价6.7万130平方米三居室总价880万可以出售，从北京整体二手住房市场来看，今年的后续上升空间如何？还是继续等待？此外，未来东坝的增长如何，哪个位置的增长更好？谢谢你

答：东坝目前的价格有点高，但从长远来看，它仍然乐观，不做短期预测。北京从长远来看绝对乐观。不建议等待。一旦房价开始，你就来不及上车了。例如，去年深圳的30% 当时想等的人都上不了车。利金府可以出去，最好换到望京。

问题:方姐姐好，第一个房间，第一个贷款，东三环呼家楼南上班，考虑通勤10号线或其他近地铁，两居室质量自住，总价在700左右，请方姐姐推荐具体社区。可以考虑成寿寺的中海城或周边地区吗？

答:中海城除了自身品质还可以，周边环境真的有点差，楼凤多。你可以看看苹果社区的南部地区、柏林和首城国际。位置和生活质量会更好

问题:47岁的智慧房姐，工作稳定，每月出租两套房1.3K。此外，1100万房地产可以全额购买，但为了利用杠杆，部分贷款只能借20%。低评价550万，税费50万，贷款105万；中评价720万，税费60万，贷款135万；高评价910万，税费80万，贷款170万；哪种方式更合理？或者直接全额付款，做抵押，更有利于资金筹划？

答：这一定是低评价购买，高税全额是最合适的，试着把税加入房价计算你明白以后提高资本利用率做抵押贷款是正确的

问题:**新人第一次问**问迷津我家的情况是:

1.北漂，女方在朝阳有海淀工作，男方在海淀没有工作，住在朝阳公司附近，方便照顾家庭

2.老板5岁多，明年入学，二胎3个月。家里有一个老人照顾孩子，三个大人，两个孩子，五个人。

3.17年，在恐慌中，为了落入广州集体户，我在南沙买了一套价值230左右的学区三居室。在还贷方面，发展太慢，后悔太晚了...现有子弹110，家庭税后年收70。－本来打算今年女方回武汉买房读书，男方继续北漂，疫情打乱了计划，现在研究北京暂时读书。纠结几个方案:

1.海淀租房读书(离女方工作场所远不方便照顾，考虑到男方公司附近，又担心租房读不到好小学)

2.朝阳买房读书，目标陈经分为小利泽校区，目前正在看澳大利亚康都和利泽西园，考虑a.买一个小一居室的学位房，租B.或者想办法借钱买两套小两居室的朋友在这个社区接孩子可以互相照顾，学校本身在社区门口的老人也可以做到。方姐姐，我该怎么办？

1.回武汉还是留在北京？主要考虑工居儿童阅读限制

2.北京在哪里学习好？朝阳，买占地房？还是想办法借钱买房挤自住？看到星球上第二套建议，淘非满五二不是唯一的低价房全额抵押。这个操作难度大，风险大吗？

1.海淀租房不靠谱。建议朝阳买学区房。

2.你的月供能力不错。最好借钱买一套可以自住的，也有投资价值。做全额垫款抵押，找机构帮忙就行了，不难。

3.留在北京可以接受良好的基础教育。如果你将来考上高中的国际部门或出国，如果你不能，你可以回到家乡参加高考

问题：房姐好！新人提问，希望能回复，谢谢！我有朝阳工作室，家庭名下有两套套房，国美第一城没有贷款，为自己住；润丰水还有两居室，贷款300万，月供1.6万。目前租金在1.2万左右，年收入70。因为孩子四岁了，最近打算买朝阳学区的房子，考虑几个朝阳外语配套的社区。看你预测朝青可能会有不错的涨幅，请问如何配置能满足学区占位，并尽可能跟上市场涨幅？谢谢！

答:目前标的持有保持不变，国美抵押出来。如果手里还有子弹配合一点消费贷款信用贷款，一套学区房全额拿到学票 租回血。你的收入，月供3W是可以接受的

问题：房姐好！目前我住在南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉最多300交易？满五唯一。没有北京户口。准备换房，在老家准备70套左右的房子。

，加上手中现金120再减去公积金贷款52估计总共450万。换房子的目的是为父母提供养老金。他们在结婚前和父母住在一起，所以他们需要两居室。他们喜欢南北通透的老板楼。因为他们自己住，所以他们应该住在附近，有一家综合医院。看了你推荐的朝阳丽水嘉园、望京等房子，眼睛都要700 ，比我的预算多100。问题是1。有没有办法多借100元买我喜欢的700多元，或者有什么社区推荐我这个苛刻但总价只能超过600元？

2.我是先买还是先卖这种换房？怎么操作最好？

3.关于银行贷款，我一年的工资和奖金不到30，去年的奖金不错，所以近一年的流水应该是33。如何养流水？

4.除了家乡石家庄想出的一套，还有两套(老房子不能贷款)，但是我不想把家里所有的钱都用来买房。你怎么想呢?如果你再卖一套，可以有70(出租)或120(父母自己住)。如何配置最佳

1.使用消费贷款，建议看国美第一城朝青，炫特嘉园，朝阳无限

2.先卖后买比较合适

3.养流水看精华帖，有详细说明

4.石家庄可以保留一套自住，另一套可以卖掉。从投资角度押注北京是正确的方向。

问题:背景:没有北京户口，孩子刚出生。想在亦庄买房的孩子上学。现金200多。税后家庭年收入50，第一套。问题:1。赢景园和新康家园值得入手吗？目前平均价格高吗？2.一些亦庄新房开始增加。如何选择？3.目前在系统调查中，但没有线索。我们应该做什么工作才能做出决定？4.今年和明年什么时候更好？谢谢！

1.如果新康家园>赢景园首付200，建议看亦庄的新房。如果你能提高杠杆率，新房可以考虑学区。你可以看海洋或者经开汀塘的第一套房子，考虑保值和自住属性。未来你可能会换房子。不要看太偏远的地段。将来很难卖。核心区主要选择

问题:方姐好，新人第一次问，非京籍，两套，现金1000元，可以借600元过桥。如果你想买朝阳或海淀房，你可以考虑自住，最多2500元(全额支付，然后抵押) 保升值 好的私立或国际学校，问题1。朝阳和海淀区的首选是什么地区？二手房还是新房？

2.买一套资金还是分拆买两套？（市内平层 郊区别墅)3.福熙大道洋房(9.4精装)、海淀府(11.2豪装)、世华龙岳四期洋房(8.2毛坯)、新板一亮马高板(9.8毛坯)、福熙大道洋房(9.4精装)、海淀府(11.2豪装)、世华龙岳四期洋房(8.2毛坯)倾向于海淀府和一亮马但价格高，溢价盘吗？观承大家是否值得入手4.回龙观紫金新干线是留着还是卖给其他地区，比如望京？

石家庄凤楼交流

5.请推几个满足我们需求的二手盘。谢谢你

答:海淀比较好的私立学校是海淀外国语和建华朝阳。可以考虑双井附近的乐城国际，买一套三居室。之后，孩子们会去附近的国际学校。这所学校相当有名。一亮马价格太高，不值得，周边环境差。海淀府质量不错，可以考虑观承。每个人都是有限的竞争室。如果他们持有很长时间，他们可以考虑。新紫金干线可以换到望京

问题:你好，房姐。自住tty北二区150平米，无贷款。评估超过500。我手里有50万现金。我想用抵押贷款买西城学区的房子。看了2000年广外的几个房间，单间已经400左右了。网上有传言说要东西城合并中央区。你买了一个单间，没有接手吗？学区有什么合适的建议吗？

答：东西城的房地产，门票属性大于房地产属性可以认为是买门票，你可以看看之前的答案，合并我认为这不是一件好事。如果不建议购买投资，你只需要选择你能承受的风险范围

很多人给我留言问问题，方姐精力有限，不能一一回答。

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