北京房地产市场：海淀学区溢价严重，投资者远离

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答：不建议以公司的名义买房。税很高，下一个家庭的接受度也很差。

办理工作居住证，比较合适。

1000 主要看青年路、大望路、双井、北工大等地，类似阳光100、天骄、九龙、珠江、丽水嘉园等。

问题:你好，房姐，我是北京第一套没有房子。几年前，我在望京花家地西里看到一栋80平米的塔楼。均价6万，两居室。我个人没有北京户口，社保在朝阳。我觉得在朝阳买房会让孩子上学更方便。但是现在想了想，马上就要生二胎了。两居室似乎不够，所以有些纠结。不知道是望京的老房子还是五环外的新房子比较好。花家地西里6万贵吗？对学校的要求中等就够了，还想同时考虑保值，总价在550以内。谢谢

答:建议看二手房 望京主要看90*6三居室型 比如花家地西里，芳园南里 酒仙桥主看 110*5 例如：上东三角

问题:方姐，问了好久没回答了，重复一遍！最近看房有点多，不知道怎么选择！请指点！拟贷款，总价控制在700以内，不住，纯投资！如果你说东西海学区溢价，你就不考虑了！看房子，望京知语城90平南700，东三环半苹果南区南95平700，现代城138平东730，东南三环半中海城100平南北700，文成建筑和景城秀府南北100平700，西南三环花城95平南北630，南600，南北120平720。中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域上讲，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。哪个更好？问题，从区域角度来看，望京、双井、成寿寺、首经贸、总部基地各有优缺点。我们应该选择哪一个？毕竟，位置非常重要。总部基地能崛起吗？此外，上述筹码是否溢价？感谢

答:如果总价是700，一般来说，选择是合理的，对应于评估是否足够或轻微超过，贷款是60%(多套房是70%)。

所以首付在300万左右，首先要看你的首付是否满足。

第一个知语城，溢价，评估不足。

苹果南区也有同样的问题。

假如是后现代城，那么从5万到7万不等，具体房源差别很大。

中海城环境、质量、地段相对鸡肋，楼凤多。

文成建筑等板块的单价超过地段对应的水平。如果不是自住，一般不考虑7万多。

北京买房不能轻易谈地段，因为基本上每个地段都有很大的差距。

然而，可以排除一些地段的差异，如总部基地。

从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。

问题:姐姐，接上一个问题，tty顶复无电剃a，现在评估价格能达到多少？另外，面积是否有上限(300米左右是否太大)？当其他条件接近时，如何选择以上三种类型的优先顺序(电梯塔屋顶复合b，电梯塔平面c)，期待复合[拳头]

答：TTY板楼无电梯顶复单价低于塔楼电梯顶复和平层。

一房一价，很难说还有其他条件接近的三套房进行比较。

综合考虑，无电梯顶复在优先级上更值得关注，其次是电梯顶复，其次是电梯平层。

问题:方姐:两套，有贷款。现金可以准备900万，缺口250万。链家说两套只能借90万。按照你说的全款买房，是按揭的，但是不知道怎么操作。我也有2年的公积金。不知道贷款是合适的还是按揭的。如何全额购买250万差距？另外，你觉得我选的这个合适吗？链家最低收费能说多少？（2.2% 0.5%)自住想买望京保利中央花园的房子，面积1100万，面积112.9平方米(单价97431元/平方米)。二楼建凉台21.2平方米，实际使用134.1平方米。(单价82028每平方米)两居室双卫生间，客厅两居室朝南，暗卫生间，外面的凉台挺实用的。.

答:第二套贷90万很鸡肋：

你需要先向垫资公司借钱，全款拿下再抵押还清 只有自住属性，投资贵，不是好的目标

问题：你好，方姐姐！我想问你六里桥北里的房子，54平三层，透明板房，装修很好。这样的房子的价格合适多少？目前，业主报价6203平方米，总价335万元。你觉得这个社区怎么样？我们的疑问是，如果装修很好，价格是多少？还是目前的报价太高了？谢谢你的回答

答：六里桥位置好，交通便利，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。

自住可以淘单价5W左右，别看精装修，溢价太高。

问题:如果你有资格首付，也可以全额再次抵押。你只需要住在自己的房子里，不考虑学区。首付预算180-200万。人们在航天总医院工作，想在公司附近买2-3个房间。目前可以看到清和园附近的社区，推荐合适的支付方式和社区。

答:那边的位置有点偏，涨幅空间有限 200首付可以买到总价450左右的目标。目前高性价比集中在东三环和东四环，是淘笋的重点

问题：方姐姐很幸运。她最近想从燕郊换到北京。我和妻子都有外国户口。我们在北京有房票。考虑到在朝阳区买房，总价在400左右，燕郊的房子还没有出来。我见过花家地附近的两栋小房子。我们买房的目的是让孩子们在北京上学（一年半），将来换手。请帮我们推荐一个更合适的社区。非常感谢。我有贷款记录，在北京买了两套

答:从10号线东段到南段可选择400万选筹范围。

从成寿寺到马家堡角门，95-2005年的社区 建议这一块都跑

问题：方姐姐好！婚后，这对夫妇在惠新西街有一套中介机构，评估了435万元，贷款已经还清。孩子们明年上小学，想换一个2到3个质量更好的社区，考虑到学区，了解一点牡丹在北方。请方姐姐指导：朝阳区选择陈经伦嘉明，全国人大附属朝阳，外国语学校学区社区值得推荐。

答:学区房一般属于溢价，价格和质量不平等。从长远来看，它将失去市场 为学区买一套小公寓作为门票，然后进入一套自住投资板更合理 假如还想要一套解决方案

问题:方姐姐，我目前有三套房子，红橡树别墅联排边户出租1.35套，天通苑西三区复式273套公寓自住，女儿未婚，天昌苑1号楼183套公寓出租1.65套。我和妻子已经退休了，想调整房子，但我们希望保持价值，最好增加价值，方便交通和生活。请给我一个建议

答:红橡墅联排会长期失去市场。如果考虑保值，可以出去。

天畅园和天通园可以不动 自住 保值，推荐:以宝星、惠谷为代表的次新7*200平方米 CBD阳光100单价6.5*200 双井九龙山次新7*200平

问题:方姐，我现在看了几栋房子，想用妈妈的名字做首房首贷。首付200多万，请帮我筛选。1、爱三期，二楼，87平，东西两居，总价510万，单价5.86万，2009年房间，满五唯一；2、A1，7层，104平，南北三居室，520万，单价5万，2012年唯一满五的房间，是二级经济适用房，税费20万；3、甘露园南里，中层，110平，南两居室，总价535，单价4.86万，2001年唯一满五；4、白领家园，次顶层，109平，南北通透两居室，总价575，单价5.27万。如果多贷，税费在35万左右。请给我建议

回答:优先爱这座城市 2016-2017年爱这个城市的盘子已经很贵了，但是你看到的这一套还是很划算的。

二楼要结合实际看房，采光是否严重遮挡，如果房子没有硬伤可以开始。

问题:我在海淀翠微南里卖了一套小两居，考虑买自住和投资的大三居室，想在几年前订房子。具体位置偏好西三西四环。在海淀区附近，我见过丰台14号线、郭庄子中粮假日、丰台青塔万科、大成县，但总价也是几千万。均价7.8.考虑到这些是十多年的房子。周边配套设施不完整，有些纠结。最近看了青龙湖精装合院项目，期房价格还可以。目前可支配首付600左右。请方姐帮我分析一下。你能给我推荐几个吗？

答：西部所有溢价区域：

青龙湖的位置与门头沟的位置相似。

上高速方便，爬山方便，其他都不方便。

价格、收入的确定性、增长预期都不是很好 虽然丰台也有溢价，但总体上还是比西方好。你可以看看7以内的盘子

很多人给我留言问问题，方姐精力有限，不能一一回答。

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