权威专家分析:全款买房还是贷款买房？这才是真相

我是北京房姐，一位资深房地产投资专家。你们见面很晚的军师为1万人买房提供了最好的解决方案。唯一敢于在房地产媒体上说实话的人！方姐属于实战学校，只说对你最有用的操作和建议。请通过私人信件向方姐提问

问题:你好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，唯一精装，房本只有丈夫，贷款60万以上。8月，我在光辉设置了一栋三居室的塔楼，并签署了六个月的周期。然而，市场低迷。预计短时间内卖不出去。我只能选择Lh。我有资格买房，并在那里筹集首付。我有贷款记录，是第一套二贷。光辉中的首付需要330元左右 ，目前可以筹集205，用亲戚抵押贷款80，丈夫信用贷款25，还有一些差距。我是现有房地产的次贷款人，只能还清抵押，所以我必须再次抵押永安里。问题一:如何安排资金效益最好？我们没有公司，永安里抵押贷款还是商业贷款更好？光辉中全额抵押更合适吗？如何操作？问题2:永安南里现在挂6.9 ，预计明年上半年会卖吗？问题3:你觉得光辉怎么样？谢谢

答：全额抵押贷款更适合商业贷款。首先，找一家垫款公司过桥，上半年会恢复。问题不大。它属于车盘。房屋类型紧凑，房屋收购率高。其中，板楼房屋类型相对方形。如果价格合适，你可以写书

问题:你好，方姐姐。现在她手里有500现金，年化10%-15%的保本理财渠道。投资房地产还是投资理财收入更高？

答：10年以上的资本保护是问号。cf专业玩家可以使用大约10笔资金。收入和财务管理不是一个维度。让我们谈谈干货。分析购房利润实际上取决于三个因素：1。买入时的单价，预计卖出时的单价和面积；2.杠杆率；3.最后是融资成本（利率）。为什么喜欢看地段、楼龄、户型？无非就是看现在的价格，以后能卖多少钱。杠杆越高，利润(亏损)越快。当大多数人仍然担心如何解决月供而拒绝高杠杆时，你可以通过创造正现金流来获得比其他人高几倍的杠杆，并实现超车。为什么说利率不敏感？因为与房子的增长相比，6%的信用贷款、抵押贷款和12%的贷款都是微不足道的，更不用说4.9%的最低抵押贷款了。买房利润=(卖出单价-买入单价)*面积*杠杆倍数-融资成本

问题:第一套房，想从投资和保值的角度买房，然后考虑居住地(海淀工作)。首付600万左右，买新房还是二手房？哪些社区合适？请推荐方姐

答：海淀区是一个整体溢价区域，很难找到投资回报率高的目标。建议将面积单价倒转，8*100地铁新，7*120地铁老社区，然后缩小这些地区的范围可以关注，九龙山、双井、望京、金台路、朝阳公园等新2-3个地区。

问题：房姐好！山东省三线城市，名下五套房，估值1200万元。其中，青岛黄岛区三套，济南一套公寓。21岁的独女。本科毕业生计划明年在北京顺义工作。15地铁站石门站附近工作单位。我也是重庆房地产小密圈学生，学习欧神理论。有一个想法，请指正。我想卖掉本市和黄岛区的两套房子。现金900万元。方案一:拿300万现金首房贷款500万元买望京地铁附近的房子，三室两厅120左右。方姐说这个区域有升值空间。而且女儿也可以住，离单位不远。剩下的600万元现金买了四套重庆等升值，八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二，600万元买入海淀区学区房，一劳永逸。剩下的300万元买重庆。请多邦忙分析！

答：子弹900，更好的解决方案是300北京，300深圳，剩下的300买重庆和沈阳。北京解决了自我生活的问题，深圳获得了高回报和人口红利。重庆是一张鬼牌，可以持续很长时间。沈阳的小头寸稳步上升。不要选择房地产投资的时间，最好的购买时间是现在。大头寸放在一线，小头寸分布在二线，护送。年底是淘竹笋的好时机，现阶段选择更考虑租金和销售比例。

答:1。2003年成都郊区房地产属于销售评级；2.沈阳98年房地产销售；3.双井起步800多万；4.东三环老公的房子进入了“鸡啄米”阶段。双井附近的老电梯校区一般是6.5 不是6.5.你的条件不明确。

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问题:你好，房姐。我目前在长沙有一个学区，全款130万左右。天津有一套123万机场附近的房子，还有一套怀孕的商住贷款。这笔商业贷款和长沙的租金被抵消了。现在手里没有现金贷款。天津每月5300元。我想在年底买一家大工厂的商住贷款。主要是计划几年后发展公司。明年下半年，我会抵押长沙贷款。我会在常营或东坝买一套二手房。因为我只是需要独立。目前北京房租每月6000元，我要在北京工作三四年。但是不知道这家银行能不能批准我该怎么规划。

答:从现有的情况和提问的思路来看，最重要的是「先解毒」。1.需要列出长沙房地产的细节，全款可以抵押。2.天津机场附近的坑盘可以挂牌出售，看销售情况。3.怀来商住天坑挂牌出售。4.大厂商又住天坑了，不要乱扔。5.明年下半年，两居室的首付可能会变成一居室。6.没有地方是对的。首先，格式化重新安装系统

答：朝青的优质价格主要是国美第一城和天鹅湾，基本上是4*300或6*200。这两种增长也相对较好。与罗马相比，润丰水仍有更大的潜力。

另一个方向是甘露园，朝阳园朝阳无限城市经典繁荣家园。500-1500总价的目标随机出现，重点是具体的选择。如果有sfsd贷款，北京可以操作接力贷款。如果没有sfsd，建议全额抵押购买。

问：你好，我的情况是这样的。北京有一套自助住房，手里有现金。我想在北京再买一套。我考虑到投资和自住。草桥新园1998年的房子目前报价为5.88w。这所房子有400w的银行抵押贷款。我需要帮助业主解决抵押贷款，然后进行交易。这所房子能买到吗？帮助业主解决抵押贷款有风险吗？如果你选择了你推荐的二手房和新房的区域，谢谢

答:选筹要看你的资金情况。我将详细介绍如何处理这类目标。1.房地产有抵押，谁来解除抵押？

正常情况下，房东默认解押。

如果房东无法解除押金，建议找第三方担保公司提前解除押金（有解除押金的费用）。解除押金属于买卖双方处理交易物的协议，中介机构只能协助，因此三方解除押金也是中介机构的正常推荐流程。

最后，买方自己出资解押。

为防止未知风险，建议买方不要自行出资解押。

2.房地产有抵押贷款，需要确认哪些风险？

房地产债务关系是否存在查封风险，因此在签订合同前应进行生产调查，以确定表面上是否存在风险。

3.如果买家出资，如何解压？

网上签字后，卖方可将房屋公证给中介全权处理(如不能公证，则跳过)。银行还款当天，买卖双方前往银行取得产权证明，收到银行扣款凭证，收到房东贷款收据（提前准备）。解押当天转让给买方。如果当天不能转让所有权，最好将产权证书交给中介保管。

新产权证书出具前仍存在未知风险，属于上下责任范围。如果担保公司被解除，担保公司将承担解除的风险。

问题：方姐姐好！我的情况：三个家庭，通过法律，我的名字出售（过程中，12月转让完成），需要买一个两个或三个孩子上学（家庭倾向于三个，预算800），想问房子的未来，还有300，父母票投资租金容易区域和抵押贷款操作方法

答：由于海淀区一般的学区高地，一半以上的房子价格很高，一半以上的房子溢价很小。找到性价比高的房子的概率可能不到朝阳的十分之一。如果你想在学区买得越小越好，你可以更多地关注朝阳部分 ，你的资金在朝阳更容易拿到竹笋

问题:方姐姐，你好，我在回龙观龙金苑东二有一套两居室，明年7月1日满二。苏州科技城有一套94平米的小三居室。我在西二旗工作，爱人在大望路工作。目前我在西坝河附近租房。现在我打算换房子。我想听听你的意见。我主要想重新配置这些资产，满足自住需求。

答:优先考虑10号线14号线东段，看你的资源，找市场匹配。如果看总价在600以上，就看望京区，14/15号线支撑；总价在600以内，主要看金台路十里堡甘露园，对接6/10号线，其次是平乐园十里河，从14号线分流。

问：你好，方姐！我有两个问题：

1、看看你之前的帖子，沈阳的房子现在平均价格还不到1万，可以吃吗？

2、不知道你知不知道秦皇岛，平均价格是1.08万，还能买吗？

答：秦皇岛IP价值高，领导一套，但住宅房地产不是很好的投资目标，没有人接管。沈阳是所有二线省会中单价最低的城市，属于全国萧条。

问题:方姐，沿海赛洛城这个小区怎么样？三期看起来不错。平均价格能进多少？

答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤社区。

苹果社区比苹果社区低一个等级，有6万多个苹果社区。

上车的四个要素：

买到 贷足 确定性 两居 建议优先考虑两居室的丈夫房。

问题：方姐姐好，我的房地产投资小白，已婚，夫妻双方都是北京户口，没有贷款记录。一段时间前，工作调动，出售了一套自住商品房，超过500万。请问，现在如何投资更合适？工作地点在丰台区青龙湖这边，这里的新盘子可以卖吗？谢谢你。

答:如果还款能力没问题，500万，可以优先购买1000万左右的双井次新大面积三居室，另一个推荐板块是望京。单价尽量控制在7.5万以内。

问题:方姐，好，夫妻都是北京户口。目前名下有两套房，一双桥(100平米，次新，户型南北通透，边房和厕所都有窗户，年底可以做成五个唯一的)2。、马连道西里的孩子一岁多了，想换个好学校(满2年，老破小，原值高，现在出租，丈夫和孩子的户口在这个套房里，相当于现有的西城学校通道，但是很难独立，临街面积小，次顶层，5层)。目前手中现金300万，置换方案1、只卖双桥，房子500＋现金３００，可得８００＋的首付２、只卖马西，还160笔贷款，首付300万、两套都卖，可得一千万。现在西城学区价格高，在合并锁区。目前适合换房吗？如果考虑学校、居住(有老人，希望三居室)和未来的相对保值，建议哪种置换方案，哪个学区更好？

答：如果你认为马连道西里相应的学校是可以接受的，我建议不要卖两套，几年后租两套，然后在学校附近租一套高质量的大房子。如果觉得马连道西里对应的学校不够好，建议卖马连道西里，保留另一套，然后买700W左右的学区房(不自己住，租完就租个大的)。1、从投资的角度来看，增值空间、流动性、风险防范能力，两套小于一套大；更重要的是，这两套只是互补的，一个中央区域，一个郊区。2、700W可以在任何学区买房，但金融街德胜等优质学区的住宅属性仍然很差。但是，建议单独考虑投资和住房。如果你想住得好，你可以租房子。房子越贵，租售比越差，租房越划算。

问题:你好，我是第一个，在亦庄工作，经开汀堂，西瑞天下，和悦华锦。从学区、商圈、交通、保值的角度来看，哪个性价比更高？

答：和悦华金属于基本配置，强调安全性。如果你关心生活质量，这取决于你的个人要求。如果投资性价比高，建议在望京新增更多投资价值

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