睡城、人多、千万不能碰?南京桥北真的有那么不堪吗?

一直以来，桥北都属于南京楼市的风口浪尖之中，刚需重地、新南京人聚集地、南京第二商圈成为其一直以来的固有标签。

近来，抖音上一则短视频引起热议，视频主人公直言桥北是睡城、传销聚集地，告诫买房人桥北千万不要碰。

评论区下方也是议论纷纷，一部分人表示视频主直言不讳，所言属实，还有一部分人表示无稽之谈，桥北已不是以前那个桥北。

事实上，自从江北新区成立后，尤其是桥北成为直管区一员后，已经迎来了翻天覆地的变化，桥北正在悄然换新天。

从市辖区到江北直管区，这是你对桥北的四大误解

谈起桥北，不得不从桥北的发展历程开始，在2002年以前，江北由六合县、江浦县、浦口区组成，其中桥北和大厂已是市辖区，在能级方面，桥北在整个江北来说都比较高。

2002南京市对江北行政区划实施重大调整，撤销原浦口区和江浦县，设立新的浦口区。随后浦口区政府从搬迁至珠江镇，建设中心也随之转移至珠江镇片区。

2005年之后，南京长江大桥正式进入免费通车时代，长江的免费通行后，桥北和彼时的市中心鼓楼的空间距离无限接近，这也让开发商和买房人看上了这片待开发的土地，随即桥北开始进入真正意义上爆发式增长期。

由于21世纪初，政府能够调动的资源相对有限，桥北便走上了由地产开发商主导的建设模式中，在开建楼盘的同时进行着城市基础设施的建设，这种模式也让桥北先于江北其他区域成熟。

这也形成了一定的聚集效益，逐渐完善的基础设施让更多的开发商涌入，同时也有越来越多的买房人、投资客看上了桥北，循环以往，桥北出现了苏宁环球、弘阳、明发、弘阳四巨头鼎力的局面。

2015年，国家级江北新区成立，桥北迎来新一轮发展机遇，5年来，桥北积累多年的顽疾开始逐一被摆上台面来，新区政府开始着手解决。

2017年，《南京江北新区桥北地区城市更新专项规划》出炉，针对地区公共服务配套缺失问题提出了系统的解决方案，桥北迎来焕发新春的机遇。

这些年关于桥北的错觉：

1、桥北住宅成堆，太过密集、哪哪都是人？——公共资源稀缺所导致的挤兑现象

桥北人多，这可能是很多没有深入了解桥北的人对桥北最为直接的看法，这也体现在我们所见的各种报道之中，3号线柳洲东路站的队排长龙，长江大桥的拥堵不断、弘阳广场的摩肩接踵。

其实仔细观察你会发现，这些所体现出来的人多还是因为公共配套资源不足、交通体系不够完善所导致的，所以才会有“人从众”的场面频频出现在桥北。

抛开一定时间内对公共资源的挤兑所展现出来的人多来看，桥北的住宅用地确实较多，不过有一点值得注意的是，桥北地区的住宅多层与高层参半，整体容积率并不高，相较于燕子矶、河西南多为30层左右的高层来说，单位面积所居住的人口并没有人们所想象的那么多。

从航拍图可以看出，桥北呈现滨江和大桥北路沿线高层住宅聚集，而中心区域为多层住宅，整体容积率并不高。

所以桥北给人们所带来的人多的固有印象很大一部分都是来自于由于公共资源不足所导致的挤兑现象，还有就是成片住宅给人们造成的固有印象，不过通过容积率来看，单位面积的人口聚集并不多。

2、桥北传销多？——批量低价出租屋滋生传销土壤

在抖音号中所提到的桥北传销聚集问题，曾经的确出现在桥北的楼市中，这一点也和桥北早期充斥着投资客、空置率高有关。

由于桥北相对低廉的房租，外加南京作为苏皖两省的地理中心，各种传销组织开始涌入，甚至由于租房的传销人员太多，桥北的房租一度上涨，同时还带动了小区周边商铺的生意。

不过，在政府有关部门的大力打击下，这样的场景已基本被消灭，现如今的桥北片区早已不是传销的聚集地，同时随着桥北自住人口的增多，房租也在不断攀升，传销组织已然承担不起。

3、桥北一直都是价格洼地、刚需重地？——曾经的桥北是投资客的天堂

从当下的市场环境来看这一点是成立的，不过曾经的桥北并非刚需重地，而是投资客的天堂。在桥北刚启动之时，在相对主城的低房价，和长江大桥通车后的便利性双重推动下，投资客疯狂涌入。

很难想象，在十多年前，和桥北挂钩的名词是高空置率，由于大规模的住宅开发建设，人口涌入的步伐跟不上，来自南京主城的投资客蜂拥而至，在那个没有限购的年代一人包揽几套房十分常见。

而且桥北和其他片区的价格差并非一蹴而就，桥北地区和河西基本属于同时开发，都在2004-2005年逐渐兴起，彼时，河西的房价集中在5000元左右，而桥北部分楼盘在3000元左右，价差约为2000元。

河西航拍图

随着两地规划起点与高度不同，配套落地的差异逐渐显现，价差逐渐拉大，现如今桥北二手房多集中在2万/㎡，而河西二手房多在6万/㎡，差价达4万/㎡。

4、大桥拥堵是因为桥北人多？——长江大桥的设计已跟不上南京城市扩张

其实在早先的舆论场中，桥北多是自黑，自黑便被口口相传成为了“真黑”，而且到了很难去洗白的地步。而桥北的自黑首先来自过江拥堵，在当下很多人的印象中桥北的拥堵来自于居住人口多。

其实并非如此，长江大桥拥堵问题早在桥北没有大规模开发之前就已经体现，根据南京交管局数据表明，在2005年时，长江大桥的日均车流量就已经达到了6.6万辆，为设计通行能力的4.4倍，2019年日均车辆量近8万辆，也就是说，相较于14年前大桥的过往车辆增加并不是很多。

由此可见，桥北居住人口增多导致长江大桥的拥堵只是浅层的表象问题，桥北拥堵的问题本质还是在于长江大桥的设计已经跟不上南京城市扩张和机动车的急速增加。

在过江通道增加、大桥被引流的背景下，过江拥堵问题将会被改善。同时，随着江北就业机会的增多、配套设施的完善，桥北的过江需求将大大减少，拥堵状况将会有所改变。

2015桥北打开新纪元！配套逐步完善！综合实力领跑江北

2015年，国家级江北新区横空出世，桥北迎来新纪元，桥北不再像原先那般以开发商为主导的建设模式。尤其是在桥北成为江北直管区后，整体规划由政府主导，城市公共配套资源开始不断完善。

这些年来在新区政府强大的资金和商圈聚集的加成之下，桥北的改变正在悄然发生改变，医疗、教育、交通、全方位改善。

商业配套

桥北的商业历经多年发展已经发展出了被誉为江北新街口的“弘阳商圈”，总建筑面积达110万方的弘阳商圈已经成为整个桥北最繁华的地方。

（弘阳商圈航拍图）

除了弘阳商圈之外，桥北在商业建设上持续发力，于长江大桥北堡两侧正在建设两大旗舰级商业综合体，华东首家王府井购物中心和华润在南京的首个商业综合体—华润万象汇。

王府井购物中心是集零售、餐饮、娱乐、生活配套为一体的江北新区超旗舰全业态商业综合体，总体量达22万方，5星级酒店—洲际皇冠假日酒店已经入驻。

（王府井购物中心航拍图）

和王府井购物中心相距不远处就是华润万象汇，这是华润置地在南京的首座商业综合体，项目预计今年4月份开业。规划业态包含集市、精品超市、餐饮精品店、趣味商店等。

（华润万象汇效果图）

这两大旗舰级商业综合体的建成将进一步加强以弘阳商圈的虹吸效应，江北的商业中心在桥北的格局进一步加强。

在公园建设方面一直以来是桥北的短板，目前有已经建成的滨江公园。

（桥北滨江公园航拍图）

不过这一局面即将得到改善，在桥北的公园规划中，还有宝塔山公园、桥北中心公园、新化湿地公园、烟斗湖公园。

其中新化湿地公园新化湿地公园围挡已经建立，即将开工建设，这也将成为近期来桥北开建的首个大型公园项目。

新化湿地公园距离长江岸线约1.2公里，整个公园面积约为39.5公顷，水面面积约18.5公顷。

同时，位于天润城16街区北区的烟斗湖公园也迎来了最新消息，根据官方回复，烟斗湖湿地公园烟斗湖公园已经立项，正在进行方案讨论。

烟斗湖公园区位图

除此之外，桥北地区最大的绿肺宝塔山公园、桥北中心公园同样值得期待。

（宝塔山公园，烟斗湖公园航拍图）

医疗资源

2020年12月18日，对于桥北的医疗史来说是值得铭记的日子，这一天，历时4年的南医大四附正式启动。

南医大第四附属医院是一所科教研一体的三级综合性医院，也是桥北首家三级医院，医院占地面积129.7亩，建筑地上部分分为门诊楼、行政楼、科研楼、住院楼和感染楼五个部分。

项目总投资25亿元人民币，拟设置800张床位，医院职工1360人，门诊量5000人/天。

在南医大四附院东侧就是正在建设中的江苏省残疾人康复中心，中心总投资3亿元，设有床位400张。项目属于三级残疾人康复中心，诊疗科目有急诊科、康复诊室、内科系统诊室、外科系统诊室、中医科、眼科、口腔科等。

南医大四附院建成，意味着桥北人民将真正实现看病不过江，医疗资源的留白不复存在，桥北大型公共资源配套迈出坚实的一步。

正如前文所说，桥北最大的交通问题是过江拥堵，而过江拥堵的根本原因是长江大桥的初始设计远远不能满足南京城市化进程的推进。

浦仪公路夹江大桥

就在2020年12月24日，浦仪公路夹江大桥正式通车，该通道将于和燕路过江通道相接，和燕路过江通道预计2022年建设完成，建成后免费通行。

该过江通道建成后，来自高新、大厂、桥北的过江车辆将可以直达江南主城便利性大大增加，多一条选择后，长江大桥的拥堵情况将得到大幅缓解。

同时，位于老浦口火车站旁的建宁西路过江通道也正在紧张建设中，工程主线总长约6.8公里，预计2023年建成通车。

宁西路过江通道不仅仅可以引流老浦口地区车辆，同时还可以减轻桥北、高新板块对大桥的压力。

在轨道交通方面，即将开建的11号线将连通桥北和江北核心区，未来桥北将实现3号线串联江南主城，通过11号线连通江北核心区域。

待到核心区产业建设齐全，桥北通勤江南的需求将有所下降，11号线将会起到分流3号线的作用。

教育资源

随着适龄儿童不断增加，桥北人民关于教育资源的诉求也越来越多。

新区政府通过多方面、多角度来解决教育资源供求不平衡的问题，其中包括，新建学校、扩建原有学校的建筑面积，如琅小明发分校、一中明发、浦口外校等。花费20多亿资金回购土地江苏第二师范学院用于教育用地等。

就在2020年12月28日，在南京江北新区建设现代化新主城推进大会上，北京师范大学教育集团与江北新区合作办学正式签约。

北京师范大学南京江北新区实验学校是北京师范大学与南京江北新区管理委员会合作举办的一所十五年制创新型学校，拟选址在南京江北新区桥北片区，占地总面积约300亩。设计办学规模135个班，其中幼儿园15个班，小学48个班，初中48个班，高中24个班。

除此之外，位于大华锦绣时代南侧的天华东路中小学正在建设中。

（天华东路教育用地航拍图）

根据规划，天华东路小学总用地面积约44217平方米，拟建设一所六年制8轨48班小学。天华东路中学，项目总用地面积约74392平方米，拟建设一所20轨60班中学。

同时，位于旭日上城旁的毛纺厂中小地块也同样值得期待。

（毛纺厂路中小学地块区位图）

这两所学校的建设规模为：小学7轨42班小学，建筑1.8万平米，占地3.78万平米；中学10轨30班中学，建筑1.7万平米，占地4万平米。

在不断的努力下，桥北教育资源紧张情况日益改善，而且随着多所学校的开建和即将建成招生，桥北教育即将迎来大爆发。

写在最后：

由于历史遗留问题，桥北的确存在不完善的整体规划，公共配套资源有限等问题。不过，自从桥北成为江北直管区后，城市界面日新月异，而在土地资源日渐紧张的情况下，新区政府把土地分配的重点放在了公共基础设施上。

在可预见的未来，桥北公共资源投入力度将会越来越大，人均资源不足的现象将会逐步改善，随着江北产业不断丰富，桥北过江需求将会减少，桥北的未来依旧可期。

编辑：新江北报融媒体中心

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