独家|江苏上半年房地产观察:持续回暖，稳字当先

交汇点讯7月16日，国家统计局发布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局解读，6月面对复工复产复业复市继续推进，住房需求持续释放，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格微涨。江苏的南京、无锡、扬州、徐州，在这70个大中城市之列。

房价：一个“稳”字管半年

对于今年1月至5月，70个大中城市商品住宅销售价格指数，国家统计局解读的关键词依次为“总体稳定”“稳中有落”“总体稳定”“稳中略涨”“环比略有上涨”。可见，一个“稳”字能够概括这半年的商品住宅价格。2月最为特殊，受疫情影响，扬州新建商品住宅、二手住宅无成交，价格视为没有变动；南京新建商品住宅出现环比0.1个百分点的微弱回落；无锡二手住宅环比下降0.3个百分点。在上半年其他月份，这4个城市的新建商品住宅、二手住宅价格，环比、同比都为微涨态势。交汇点记者在国家统计局网站查到，江苏全省商品住宅销售面积，2月仅为759.13万平方米，3月为1899.14万平方米，4月为2904.95万平方米，5月回升到4212.90万平方米，为去年同期的96.8%。在“房住不炒”的政策下，消费者购房心态少了几分焦虑。在南京一家科技公司工作的袁林，两年前卖掉江南主城的一套小房子，想换套江北新主城的房子。两年来，她成了江北各楼盘的常客，前后参与7次新楼盘开盘摇号，摇中一次，因对户型不满意而弃号。她说，在新房仍然限价、限购的调控政策下，新房价格不会涨太快，不如再等等。今年元旦，《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》开始实施，袁林符合这一新政中人才的条件，申请到“人才购房证明”。6月1日，袁林参加江北热门楼盘“江畔都会上城”。这一次摇号，普通房中签率1.43%，而人才房中签率为6.75%。袁林摇中，且选到满意的户型。

成交：二手房交易回暖迅速

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授认为，上半年江苏房地产市场在城市间存在分化，有的城市相对较冷，而苏南城市、南京、连云港等市上半年房价上涨幅度稍大一些。吴翔华介绍，目前南京、无锡、徐州、常州、扬州和南通启东、苏州张家港等7个市县实施限售政策，南京、苏州、无锡、淮安、扬州和镇江句容等6个市（县）实施限购政策，而限价几乎在全省各地都存在。对于限购和限价城市，二手房市场的表现比新房市场更有参考价值。7月14日，365淘房存量房中心与网尚研究机构联合发布的“2020年上半年二手房数据”显示，今年2月南京二手房成交量不足1000套；3月成交回温明显，共成交9153套；6月达到近年新高——11771套，同比上涨82.2%。在南京河西地区一家金融机构工作的小李，2019年底入手单位附近一套99平方米的二手房。这是一个新房、二手房价格倒挂较为明显的区域，小李签购房合同时有几分犹豫，毕竟比摇中新房的同事多花100多万元。最近半年，小李经常上网刷一刷小区二手房成交价，看到房价在涨，也就安心了。影响二手房价的因素是复杂的。365淘房存量房中心总经理单伟认为，今年南京市教育局推出的“公民同招”入学政策，带动了有学区优势的二手房成交量增加。南京市河西南部一个小区，由于今年学区划定，挂牌价同比涨幅高达18%，成交量也居于高位。根据证券时报·数据宝发布的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》，连云港市成为全国二手房价涨幅榜第一名，6月份二手房均价10685元，相比去年底上涨14.99％。不过，去年底连云港市二手房均价环比下跌13.44％。因此，这一涨幅还要客观看待。

消费：刚需与改善型需求俱旺

上半年南京二手房市场上，60平方米以内房屋挂牌量同比增长38%，此类房屋多为主城老旧学区房；90平方米-180平方米大面积户型，挂牌套数也明显增加，此类房源业主一般会购置更高端的改善型住宅。上半年无锡住宅成交数据显示，90-144平方米的住宅占70%。今年6月，该市新房均价达到20222元/平方米，首次突破均价2万元/平方米。“这个成交结构说明，无锡市场是一个以刚需和改善型为主的市场。”无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵分析，“一方面，土地市场的热度传导到新房市场；另一方面，住宅品质在提升，健康节能房、智能家居房、科技住宅等等适销对路产品受到市场青睐。随着苏锡常一体化和无锡新一轮城市建设加速，生态环境、产业支撑和人口导入的加强，无锡的城市价值会进一步提升。”南通市房地产业协会常务副秘书长汪均介绍，据世联行统计，上半年南通成交11040套住宅，同比减少1452套、下降

1.6%。上半年《南通市居民优先购买市区首套普通商品住房实施办法（试行）》出台，为无房居民特别是选择南通的无房人才增加购房机会、减轻购房压力。五六月份，南通楼市明显复苏，开盘常供不应求，通州区6月份住宅成交面积达28万平方米，创历史新高。预计下半年南通房地产市场还将有好的销售局面，持续稳健发展。

调控：出让土地时即“限房价”

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