楼市现状:三四线二手房市场低迷，有价无市该怎么选筹

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

提问：雕叔市中心老房子老小区最后的结局会是什么？

回答：跟涨，跟涨周边新房一起涨，涨价幅度和时间要低和慢很多。除非有一天，重庆主城区没有足够的新房供应了，人们不得不考虑核心区的老社区。对于重庆，这一天在十年内大概率不会出现。

提问：远程过户首付款（作按揭）；合同没设尾款；如何保证房东的户口迁出，水电煤缴清呢

回答：水电气好说，他会迁走，不然你以后使用的水电气都是该他去交，建议先别提醒他户口这个只有一直催，要到业主的妈妈爸爸电话，他不迁走，就去社区街道反应情况，给他父母打电话，好好让他父母去说他，人还是要讲道理的。我要过一个债，欠钱不还的人可以不接你的电话，但是我拿到他妈妈的电话，天天陪他妈妈聊天，把他底细了解透了。他妈妈经常帮我催他，半个月后他把钱还给我了。他说，实在受不了他妈天天念。

提问：请问雕叔，煌华晶萃城值得投吗？如果和融景城相比，你建议那边更值得投资呢？能将理由讲详细点吗？（新手上路），个人基本情况：目前手上现金80，名下有两套房，其中一套按揭中，谢谢

回答：问题慢慢来聊。先分析地段才晓得价值。煌华晶萃城这一带基本上属于观音桥片区，商业已经熟透了，要升级只有拆迁，短期看这条路不现实。而轨道可以升级的就是九号线，学区对口是华新实验小学，基本上保值是没有问题的。而融景城商业还不完全成熟，也就是说在现有基础上还有上升的空间。轨道上还有十号线和九号线可期，所以也有很强的资源生长性，有溢价空间；学区还没有开学，未来也是可以期待的。相比之下融景城就像万众期待的小孩，它身上还有很多可塑性，这就是最大的卖点。而煌华晶萃城已经是只成年人了，长什么样子一目了然，只能保值或者随着融景城这种大盘进行向上升值。你这个情况，80万现金还可以贷款买一套融景城郦苑或者澜岸总价150万左右的大户型。买来即可出租最好，持有到2020年九号线开通，看看江北嘴产业还有没有空间，再行考虑是否出售。另外补充一句：轨道十号线今年年底前会开通，鲤鱼池站是起点，融景城朗峰组团直接受益，会带动融景城上涨。要上车的，要抓紧时间。

提问：您好，坐标杭州。我在杭州市区有套房，但想给儿子也买套，手里只有一百五十万，但看了看杭州的主城区房价，感觉压力太大。老公就说买套家旁边的loft公寓，一百多万，这样可以互相照顾，节省资源。就算不往，也可以出租。而且这个之江门公寓离蚂蚁金服总部很近，未来有升值空间。但我一直不喜欢公寓，又觉得手里资金有限，要买就买住宅，但买住宅后期每月还贷太高，压力好大。儿子才刚工作，每月工资也就7千左右。请问雕叔，我该怎么选择呢？而且杭州的房子真多，怎样买才能买到心仪的有增值潜力的房？

回答：你好，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，如果你现在投资买公寓，会妥妥的踩坑，注意回避这些标的。杭州是我看好的城市，但投资只买住宅，给孩子一套可以赚钱的房子呀，给孩子一只不断下金蛋的鹅呀。年轻‬‬时，唯一应该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制储蓄，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。在杭州买房建议知识星球内部有分享！

提问：雕叔，如何判断一个地段的好坏？什么样的地段属于好地段。

回答：人气，配套，未来发展趋势，大面积的改造区，主要有轨道交通，这样的地段才是好地段。重庆就是轨道环线附近的楼盘，最好还在两滨一嘴。

提问：雕叔，富洲新城好吗？多少入？

回答：不好，我买的第一个盘，正好遇到重庆五年不涨，五年涨幅20%（60涨到72），总觉得这个盘晦气了。离重庆最大火葬场石桥铺殡仪馆很近，味道很浓。

提问：三无人员，没有交社保，直接买房的话可行吗？后期成本会比本地户籍人员购房高多少？值得吗？

回答：三无人员后面开公司、交社保、迁户口，甚至加一个重庆人名字上证，都是可以免房产税的。三无人员房产税是房屋总价值的0.5%，如果要买几套，最划算还是开公司。找一家代帐公司帮你处理平时的业务流水，跑银行也可以委托开户。

提问：请问fd投资和自住选择上的区别大概都是什么如果以同样的资金买入一个以投资条件买的一个以自住条件买的最后的涨幅能差多少？

回答：相信我，自住要求高，各种不能忍，多半买到ceo，涨幅表现不会太好。自住要考虑：房子的新旧，小区物业，电梯车位比，视野很重要，楼层要适合自己的五行八字，睡觉一定要安静不能吵，周边买菜要方便，出行交通配套多，商圈也不远，附近不远处要有三甲医院，对口小学是重点小学，小区居民整体素质较高等等一系列的因素；投资要考虑：地铁边，小三房，周边未来有很多可以兑现暴击的利好因子，买来能出租给别人，目前价格明显被低估，最重要一点是能涨就可以，不管小区新旧问题，因为买来是保值增值，以赚钱为目的。自住和投资当然也有很多相同点和不同点：

1、不利因素都需要抛弃：小区旁边就是高压线、加油站、寺庙、医院正大门相对小区大门等，因为你自住的话肯定不好，你投资的话也不好销售；2、公寓，商业写字楼不要碰，即使自己需要开公司，最好以租用为主，因为这一类产品二手交易税费很高，二手买家都愿意直接买新的避重税。再加上新公寓，新商业的存销比大多在一年以上，销售压力很大，二手市场也涨不起来。所以公寓商业产品大多数二手只有租金收益，并无投资收益。

3、自住要考虑离公司远近的问题，而投资不需要考虑离生活圈远近的问题。所以投资房可以站在整个城市面上寻找，视野更广遇到的笋几率更大，甚至你可以去全国市场寻找；4、投资房的装修标准可以要求不高，出租为主以省钱为目的，而自住房大多二手房装修是达不到你的标准，还不如直接买清水自己装修。这就是自住和投资的区别。

提问：文律6月底买的房10月底全款过户了合同写的过户三天内搬走有一万尾款压中介方房主老婆当时快生了过户后就一直住在房里面房东说交房时租金就在压的一万元里抵扣现在离过户已经过了两个月房东才搬出来仅仅把钥匙给我们了物业费水电费都没交找他要租金也不给电话也不接中介费都全额给了中介也推来推去偏袒房东现在该怎么处理好呢

回答：房东承诺中介尾款抵房租，有明确书面协议么？有约定每月租金么？水电物业不交这种low事也做得出来，唉。你算下这些成本，看看值不值得和原房东扯皮。

提问：总楼层42层的超高楼，是不是10层以下会不好换手或折价销售，另外40和41层呢？

回答：重庆这个城市，空间有限，平地基本上看出去都是房子，所以超高层建筑物中，向上的空间就显得：特别稀有！顶楼不碰，所以最好的，最贵的是41层，其次40层，一直递减下来。具体情况还需具体分析，比如是否看江，是否有大面积的视野，比如到了30楼以下就会被前面楼栋遮挡了，那么31-41确实会比下面楼层贵一点。5楼以下折价较为厉害，6-10楼也还好，和27-28均价差不多。

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