南京殷巷为什么这么便宜，南京殷巷房价低真实原因揭秘

南京殷巷为什么这么便宜，南京殷巷房价低真实原因揭秘

南京殷巷为什么这么便宜，南京殷巷房价低真实原因揭秘

最近总听人说起南京殷巷的房子便宜得离谱，跟主城区比起来简直就是白菜价。这事儿吧，乍一听挺诱人，但仔细想想又觉得哪里不对劲——南京好歹也是个新一线城市，凭什么就殷巷这片儿特别便宜呢？

地段是个硬伤

首先得承认，殷巷这地方确实偏。你要是打开地图看看，它都快贴到江宁区的边边上了。虽然地铁1号线能到，但下了地铁还得倒两趟公交才能到小区门口，通勤时间随随便便就一个半小时起步。

不过话说回来，现在南京哪个新区不是从偏远地带发展起来的？河西当年不也是农田一片嘛。但殷巷特殊就特殊在，它被卡在了江宁和雨花台两个区的夹缝里，属于"两不管"地带。市政配套跟不上，连个像样的大超市都没有。

开发商的小算盘

我特意去踩过几个殷巷的楼盘，发现个有趣的现象：这里的开发商清一色都是本地小房企。他们拿地成本低，自然敢把房价压下来。但代价是什么呢？楼盘品质参差不齐，有些小区连基本的人车分流都做不到。

有个做工程的朋友跟我透露，这些小开发商为了省钱，连建材都用的是次一档的。具体是哪些楼盘用了便宜材料，这个我就不太清楚了，毕竟没实地检测过。但看业主论坛里的吐槽，隔音差、漏水这些问题确实比主城区楼盘多得多。

学区房的致命伤

南京家长最在乎什么？学区啊！殷巷周边的学校，说句实话，都是挂牌的"分校"。虽然挂着名校的牌子，但师资力量和本部根本没法比。我查过最近三年的中考成绩，殷巷这边初中能考上重点高中的，一个班也就三五个。

或许暗示，这就是殷巷房价最大的软肋。毕竟在南京，没有好学区加持的房子，价格起码要打个七折。再加上周边商业配套不成熟，年轻人不愿意来，老年人嫌不方便，形成了一个恶性循环。

投资客的游乐场

有意思的是，殷巷的购房者里投资客占了很大比例。他们看中的就是总价低，首付几十万就能拿下一套。但问题是，这里的二手房市场特别奇怪——挂半年都未必能找到接盘侠。

有个中介跟我吐槽，去年他经手的殷巷二手房，平均成交周期是287天。为什么这么久？因为买这里的人都是图便宜，自然也会跟你死磕价格。再加上新房供应量大，二手房就更难卖了。

未来会翻身吗？

江宁区政府倒是说过要重点发展殷巷片区，规划图看着挺唬人的。但具体什么时候能落实，这个我真不敢打包票。南京现在重点发展的板块太多了，江北新区、紫东核心区...殷巷能分到多少资源还真不好说。

不过从土地市场来看，大开发商确实开始关注这个区域了。去年保利就在殷巷附近拿了块地，虽然楼面价还是比主城区低不少。这或许是个信号？但话说回来，大开发商来了房价肯定要涨，那时候殷巷的"价格洼地"优势还在吗？

自住到底值不值

如果你预算实在有限，又非得在南京安家，殷巷倒也不是不能考虑。但要做好心理准备——上班通勤时间长、周末逛街得开车进城、孩子上学得另外想办法。

我认识个在软件大道上班的小伙子，去年图便宜在殷巷买了套房。现在每天6点半就得起床，晚上8点多才能到家。问他后悔不，他苦笑着说："便宜总要付出代价的嘛。"这话倒是实在，买房这事儿，从来就没有十全十美的选择。

配套正在慢慢改善

最近殷巷地铁站旁边开了个小型商业体，虽然品牌档次一般，但总算不用跑老远买日用品了。医疗配套也有进步，社区医院升级成了二甲的分院。不过三甲医院还是得往城里跑，这个短期内估计很难改变。

教育方面，听说江宁教育局要把殷巷小学挂靠到某个名校集团下面。具体什么时候落实、师资力量能提升多少，这些细节还有待观察。但好歹是个好的开始，对吧？

买前的必备功课

真要下手的话，建议你做好这几件事：1. 早晚高峰亲自体验下通勤2. 去周边菜市场、超市转转3. 找小区里的业主聊聊实际居住感受4. 查清楚具体的学区划分5. 对比下同价位其他区域的选择

记住，没有绝对的好房子，只有适合你的房子。殷巷的便宜自有它的道理，关键看你愿不愿意为这份便宜买单。

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